Isenção do ganho de capital na venda de imóveis

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Lei federal editada em 1995 conferiu isenção condicional sobre o ganho de capital auferido pelas pessoas físicas na alienação de imóveis residenciais. Para que o interessado faça jus ao benefício, permitido a cada cinco anos, deverá, no prazo de 180 dias, aplicar o produto da venda na aquisição de outros imóveis residenciais localizados no país.

Nos termos do artigo 39 da Lei 11.196, ocorrendo venda de mais de um imóvel, o prazo será contado a partir do primeiro contrato. Na hipótese de aplicação parcial do produto da venda, a isenção será proporcional ao valor da parcela aplicada. No caso de aquisição de mais de um imóvel, o favor fiscal será aplicado ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.

Prazo amigo

O Fisco criou uma regra especial para exigir multas no caso de descumprimento dos requisitos da isenção em foco. Em um dos parágrafos do referido artigo 39, contemplou-se o contribuinte com uma tolerância temporal pouco usual na cartilha do Leão, uma vez constatada a inobservância das condições estabelecidas. O descumprimento importará na cobrança do imposto apurado acrescido de juros de mora a partir do segundo mês subseqüente ao recebimento do valor ou de parcela, no caso de venda a prazo, além da multa, de mora ou de ofício, também a partir do segundo mês seguinte ao do recebimento, se o imposto não for pago até 30 dias após os 180 dias conferidos para a aplicação do produto da venda em imóveis residenciais.

Em outras palavras, o interessado, pessoa física, frustradas as tentativas de preencher as condições da isenção do imposto, tem 210 dias para livrar-se da multa moratória (limitada a 20% do valor do imposto) ou da multa de ofício (em regra 75%, também calculada sobre o imposto), pagando apenas o principal e juros de mora. Estes são contados a partir do segundo mês do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido. A multa de ofício é exigível quando o contribuinte perde a oportunidade de regularizar a situação.

Pequeno valor

A mesma norma manteve a redução de 5% ao ano aplicável nas alienações de imóveis adquiridos no período de 1969 a 1988 e garantiu isenção sobre o ganho de capital auferido na venda de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar seja igual ou inferior a R$ 20 mil, em se tratando ações negociadas no mercado de balcão, ou R$35 mil nos demais casos.

Único imóvel

Continuam em vigor as regras relativas à isenção do ganho de capital decorrente da venda do único imóvel residencial, qualquer que tenha sido o ano da aquisição, desde que o valor não ultrapasse, atualmente, R$ 440 mil e que o contribuinte não tenha se beneficiado, nos últimos cinco anos, de idêntica renúncia fiscal. Esta modalidade de isenção compreende o único bem imóvel que o titular possua, individualmente, em condomínio ou em comunhão. Irrelevante tratar-se de terreno, terra nua, casa ou apartamento. O favor fiscal é reconhecido independentemente de o imóvel ser residência, comercial, industrial ou de lazer e de o mesmo estar localizado em zona urbana ou rural.

Redução do ganho tributável

Além desses benefícios, o contribuinte, preenchendo os requisitos, poderá valer-se dos critérios "científicos" estabelecidos no artigo 40 da mencionada lei, relativamente à redução do ganho de capital apurado.

De acordo com as regras estabelecidas – de difícil assimilação pelo cidadão comum –, na apuração da base tributável serão aplicados fatores de redução (FR1 e FR2). Essa base corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelos fatores de redução, que serão determinados por intrincadas fórmulas, cujos cálculos somente podem ser elaborados por profissionais gabaritados. Infelizmente, este é o caminho para facilitar a vida fiscal do contribuinte comum.

No vão da jaula

Atendimento caótico – "Estamos correndo atrás do prejuízo em relação ao caos que estamos vivendo na ponta (atendimento ao contribuinte)", afirmou a nova secretária da Receita Federal, Lina Vieira, que considera caótico o atendimento do Fisco ao consumidor. A avaliação foi feita recentemente, durante evento interno do órgão, ao qual jornalistas assistiam sem que ela soubesse.