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Divulgação / Boca Raton, na Flórida, é uma das cidades procuradas por brasileiros que querem comprar uma casa nos EUA. E não é difícil encontrar imóveis por preços mais baixos que os cobrados em Curitiba Boca Raton, na Flórida, é uma das cidades procuradas por brasileiros que querem comprar uma casa nos EUA. E não é difícil encontrar imóveis por preços mais baixos que os cobrados em Curitiba
MERCADO IMOBILIÁRIO

Casa nos EUA? A hora é agora

Beneficiados pela valorização do real, brasileiros aproveitam o rescaldo da crise para comprar imóveis em território norte-americano

Publicado em 27/02/2011 |
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O paulistano Márcio (nome fictício), um executivo aposentado de 65 anos, enxergou uma oportunidade única de comprar uma casa na cidade de Boca Raton (a 70 km de Miami, no estado norte-americano da Flórida) há dois anos. “O preço estava ótimo. Como eu gostava da cidade, que é linda, aproveitei”, conta ele, que pediu para não ser identificado, por questão de segurança. Pela casa de 200 metros quadrados, Márcio pagou US$ 250 mil – menos do que pagaria em Curitiba. “No Brasil, essa quantia daria no máximo para um apartamento pequeno”, diz.

Assim como ele, um exército de brasileiros, que chegam a ser a maioria dos compradores estrangeiros em cidades como Miami, está aproveitando a combinação entre real forte e preço baixo das casas para conquistar o território norte-americano. O movimento começou com a crise de 2008, que forçou grande parte da população de lá a vender seus imóveis para pagar dívidas. A enorme e repentina oferta fez os valores despencarem 57% em Las Vegas, no estado de Nevada, e 48% em Miami, na Flórida. Prevendo alta de preços já no ano que vem, os corretores são unânimes: a hora de comprar imóveis nos Estados Unidos é agora.

Imposto sobre a revenda de imóveis varia de 15% a 35%

FISCO

Quem compra imóveis nos EUA para revender posteriormente deve ficar atento ao imposto cobrado pelo fisco norte-americano, que varia de 15% a 35% sobre o lucro da operação. A operação é complexa. No ato da venda, a imobiliária retém 10% do valor do imóvel. “Isso é para o estrangeiro não fugir com o imposto que deve”, explica o advogado Erik Magno.

Ou seja, se alguém comprar um imóvel por US$ 400 mil e vendê-lo por US$ 500 mil, terá retenção automática de US$ 50 mil (10% sobre o valor de venda). Mas, como só deveria recolher US$ 30 mil (imposto de 30% sobre o lucro de US$ 100 mil), teria de comprovar isso ao fisco americano para receber a diferença de US$ 20 mil. “Dá para descontar tudo, até honorários do advogado. Mas muita gente esquece de solicitar a diferença e perde muito dinheiro”, revela Magno.

Se o estrangeiro se tornar um imigrante e morar imóvel que adquiriu, após cumprir trâmites como a obtenção do visto definitivo (o Green Card), torna-se isento do imposto sobre a revenda.

Despesas

Enquanto não revende o imóvel, o proprietário deve arcar com alguns custos. Diferentemente do Brasil, mesmo se alugar o imóvel, o proprietário é quem deve assumir o “IPTU” americano (os “property taxes” ficam em torno de 2% do valor do imóvel) e a taxa de condomínio.

Muitos proprietários também preferem contratar alguns serviços extras como o seguro, que pode incluir danos contra incêndios, furacões e eventuais indenizações por acidentes com o inquilino. O valor costuma ficar por volta de US$ 3 mil anuais (menos de R$ 5 mil). “Mesmo assim, compensa”, diz o empresário Cristiano Piquet.

De acordo com levantamento da Associação Nacional de Corretores dos EUA, o preço médio das casas à venda em todo o país está em torno de US$ 160 mil (cerca de R$ 270 mil). A média, no entanto, engloba casas no centro-oeste do país, que não tem o mesmo apelo do clima praiano da Flórida. “Casas nesses lugares são bem baratas e puxam a média para baixo, mas geralmente não são um bom negócio. Até porque dificilmente se valorizarão”, ressalta o empresário Cristiano Piquet.

Sobrinho do piloto Nelson Piquet, ele abriu uma corretora de imóveis em Miami há 11 anos para atender os compatriotas. Na base de clientes da Piquet Realty figuram de famílias de classe média alta a redes hoteleiras. “Vendemos desde casas de três quartos até prédios de US$ 17 milhões”, conta.

Depois da queda abissal, há três anos, os valores voltaram a subir em 2010, em torno de 10%. “Em 2008 e 2009, todo mundo ficou parado esperando o que ia acontecer, mas em 2010 todos saíram às compras”, explica Piquet. No entanto, é possível encontrar hoje casas usadas de 200 metros quadrados, segundo o empresário, com três dormitórios e em boas cidades, a partir de US$ 300 mil (cerca de R$ 500 mil). Em comparação, uma casa de mesma metragem custaria R$ 520 mil em Curitiba, segundo dados do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná. Piquet ainda arrisca uma alta nos preços já no ano que vem, além de uma dupliação nos valores em no máximo dez anos. “O único erro é comprar um só”, garante.

Além da Piquet Realty, outras empresas estão de olho na oportunidade. A paranaense Apolar lançou em janeiro a Conexão Miami, serviço de venda de imóveis de alto padrão na cidade norte-americana. “Fazemos todo o processo para o cliente”, diz Michel Galiano, superintendente da imobiliária. A oferta mais barata é de um apartamento de dois quartos na cidade de Aven­­tura (Flórida), por US$ 310 mil. Segundo ele, como o serviço começou há pouco tempo, nenhum negócio ainda foi fechado, embora a procura esteja alta.

Como comprar

Luiz Perlingeiro, diretor da Westchester Financial Group, uma consultoria norte-americana especializada em planejamento tributário internacional, explica que há duas modalidades de compra interessantes atualmente. A primeira, chamada de “short sale”, acontece quando o proprietário está com dívidas no banco e precisa vender logo o imóvel.

A segunda, menos vantajosa, é quando ocorre o “foreclosure” (despejo). “Não prefiro este, porque os antigos proprietários normalmente depredam o imóvel. Se a casa ficar um tempo vazia, vândalos se encarregam disso”, explica. Nesse caso, eventuais reformas poderiam diminuir a vantagem financeira do negócio, segundo Perlingeiro.

Pela legislação dos dois países, qualquer brasileiro pode comprar imóvel nos EUA. O primeiro passo, segundo os especialistas, é arranjar dois advogados para cuidar dos trâmites, um em cada país. Segundo Roberto Justo, especialista em direito tributário internacional, o comprador pessoa física pode ir a um banco brasileiro e fazer o câmbio para aquisição de bens imóveis no exterior.

É preciso fazer o depósito no Brasil e indicar um destinatário do dinheiro nos EUA, que pode ser o corretor ou o advogado. Inicialmente, os corretores costumam pedir 20% do valor do imóvel para garantir a reserva. “Caso o negócio não se concretize, o dinheiro é devolvido”, diz Justo.

Embora não tenha tributos aqui ou nos EUA, a aplicação dos recursos naquele país deve ser declarada à Receita Federal e a documentação da compra deve ser preservada por pelo menos cinco anos, para eventual conferência do Banco Central. Além disso, a propriedade deve constar na Declaração de Capitais Brasileiros no Exterior (que todo residente no Brasil deve fazer anualmente caso tenha ativos no exterior de US$ 100 mil ou mais).

Entretanto, é preciso ficar atento a algumas peculiaridades da tributação americana, caso a propriedade seja comprada em nome de pessoa física. O maior exemplo é o imposto de sucessão em caso de morte do proprietário, que pode chegar a 47% do valor do imóvel. Para contornar o problema, os advogados sugerem a compra em nome de pessoa jurídica, com uma empresa sediada num país de baixa tributação (veja quadro nesta página). Segundo Justo, a operação é legal.

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