Ponta de estoque chega a Curitiba
O aumento da oferta começa a gerar novos negócios no mercado imobiliário, como o RealtON, site que é uma espécie de ponta de estoque de imóveis.
Negociação é boa, mas exige contrapartidas
Comprar um imóvel com prazo próximo da entrega pode ser um bom negócio se o comprador tiver dinheiro ou uma poupança maior para dar de entrada. Com a disposição das empresas em vender, é mais fácil conseguir uma boa negociação. Mas os especialistas recomendam atenção: não há pechinchas no mercado.
Os descontos praticados pelas empresas em geral são acompanhados de alguma contrapartida do comprador. "Às vezes o prazo é menor, às vezes a exigência é de compra à vista, por exemplo", diz o diretor geral da Brasil Brokers Galvão, Gerson Carlos da Silva. "Se for comprar um imóvel próximo da entrega, provavelmente terá que ter pelo menos 20% do valor do imóvel para dar de entrada, de uma vez só.", lembra.
No caso dos descontos, por exemplo, é preciso ver se ele não é apenas o recuo do preço do imóvel à média de mercado, lembra Marcos Kahtalian, sócio da Brain Consultoria, especializada no setor imobiliário. "É preciso relatar que muitas empresas que dão desconto foram as que puxaram para cima os preços alguns anos atrás", diz.
Preço do imóvel em Curitiba tem queda real de 6%
O mercado mais lento começa a gerar efeito nos preços. De junho de 2012 a janeiro de 2013, o metro quadrado de imóveis novos e usados em Curitiba caiu 6,1% em termos reais, descontado o IPCA do período. Foi a maior queda entre as cidades pesquisadas pelo Fipe Zap, levantamento realizado pela Fipe em parceria com o portal Zap Imóveis. Em termos nominais, o recuo foi de 1,8%.
A desaceleração, segundo Normando Baú, do Sinduscon-PR, está sendo puxada pelos preços dos usados. "Está havendo uma correção. O usado chegou a valer tanto quanto o novo, era uma distorção", diz. Pelo ranking, do Fipe Zap, os preços dos imóveis também recuaram em Brasília (-5,8%), Florianópolis (-4,4%), Vila Velha (-3,5%), Vitória (-1,1%), Belo Horizonte (-1,1%) e Recife (-0,6%).
Os dados, porém, não são consenso no mercado. Para Marcos Kahtalian, da Brain, que faz um levantamento de preços para a Ademi-PR, os imóveis ainda acumulam valorização. A pesquisa coleta dados de imóveis novos e cobre a totalidade da oferta. Pelo levantamento, o metro quadrado de área privativa teve valorização nominal de 13% entre 2012 e 2011.
O aumento da oferta de lançamentos e dos estoques está provocando um fenômeno novo no mercado imobiliário: a liquidação de imóveis. Algumas incorporadoras e imobiliárias começam a investir em descontos e promoções para livrar-se de unidades que não foram vendidas ou retornaram para as empresas.
O estoque de imóveis novos em Curitiba bateu recorde. Estimativa da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi) no Paraná é que 11,5 mil unidades estejam nas mãos das incorporadoras cerca de duas vezes a demanda anual, que fica entre 5 mil e 6 mil unidades.
INFOGRÁFICO: Estoque de imóveis novos residenciais cresceu consideravelmente a partir de 2010
A intenção das incorporadoras e imobiliárias é vender o encalhe e liberar espaço para os novos lançamentos. Segundo o Sindicato da Indústria da Construção Civil no estado (Sinduscon-PR) cerca de 9 mil unidades devem ser lançadas em 2013 o mesmo volume de 2012. Além disso, 2013 coincide com o "pico" de entregas do boom imobiliário iniciado em 2009. Cerca de 14,3 mil imóveis ficarão prontos nesse ano.
As promoções vão desde "mimos", como cozinha e quartos decorados, até a redução de preço de 10% a 30%. Esse descompasso entre a procura e os estoques, no entanto, já era esperada. "Com o crescimento da oferta e o volume recorde de entregas é natural que as empresas apostem em algum tipo de ação para vender as unidades restantes e fazer caixa", afirma Marcos Kahtalian, consultor da Brain, especializada em mercado imobiliário.
A Rossi lançou nesse início de ano um outlet de imóveis, em que promete descontos de até R$ 150 mil nos preços. A Tenda chegou a dar um carro zero no ano passado para o comprador de imóvel. A Brasil Brokers Galvão realizou, em dezembro do ano passado, um feirão em que colocou 25 empreendimentos em destaque e a Apolar acaba de colocar no ar um feirão eletrônico em que promete cortes de até 10% no valor dos imóveis.
Segundo o diretor geral da Brasil Brokers Galvão, Gerson Carlos da Silva, o comprador está pesquisando e demorando mais para fechar o negócio. "O mercado continua com demanda aquecida, mas a oferta é maior", diz. Quanto mais perto do prazo de entrega, maiores as chances de encontrar promoções. "As empresas não querem ficar com estoques, que implicam custos como IPTU e condomínio. Algumas dessas unidades não foram vendidas ou voltaram por problemas de inadimplência ou de dificuldade de o comprador em assumir o financiamento", diz Silva.
Segundo o presidente do Sinduscon-PR, Normando Baú, as liquidações não são generalizadas e estão concentradas nas empresas de capital aberto. "Elas [construtoras] precisam transformar tijolo em dinheiro novamente. Há uma preocupação com os resultados e imóvel sem vender carrega um custo financeiro importante", diz ele.
Construtoras fazem "trocas" de um empreendimento para outro
O mercado também está registrando um aumento das "trocas" de imóveis no mesmo empreendimento ou em outro da mesma construtora. "Temos feito muitas trocas de compradores que querem ir para um apartamento maior, outro bairro ou que preferem uma unidade que será entregue antes", diz Alvaro Coelho, gerente regional da Vanguard, do grupo Plaenge, para Curitiba. A vantagem, para a empresa, nesse último caso, é comercializar um imóvel que não foi vendido e que está perto do prazo de entrega e ganhar tempo para negociar outro que será entregue mais tarde. A empresa não revela o porcentual de trocas.
Segundo ele, há também pedidos do comprador para adiar a entrega para uma nova fase, para ele se organizar financeiramente. "Fazemos uma nova análise financeira do cliente para ver se ele terá condições mesmo de honrar seu compromisso ou não", diz. Somente a Vanguard deve entregar seis torres de edifícios em 2013.
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