Assim como o setor imobiliário, o mercado de condomínios logísticos tem sentido o impacto do cenário macroeconômico. A redução – ou até mesmo a interrupção – das operações de algumas empresas, resultado do desaquecimento do mercado, tem feito a demanda pela locação das áreas seguir a passos mais lentos na Grande Curitiba.
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Dados da Cushman & Wakefield, que faz levantamentos dos espaços no país, estimam que a taxa de vacância dos galpões estava na casa dos 23,1% no primeiro trimestre de 2016 no Paraná, que tinha 800 mil m² em estoque no período (entre áreas locadas e disponíveis para locação). “É uma taxa relativamente alta, mas que tem se mantido nos últimos dois anos porque está entrando muita oferta no mercado”, avalia Paola Noguchi, diretora-geral da DCL Real Estate.
A diretora afirma não ver se repetir na empresa tal porcentual de disponibilidade, que na DCL gira em torno de 1%, mas confirma que a demanda de novos inquilinos não tem acontecido, por conta das questões econômicas.
PREÇO
O preço médio do m² nos condomínios logísticos do estado era de R$ 17,03 no primeiro trimestre de 2016, de acordo com o levantamento da Cushman & Wakefield.
Nos casos em que ela ocorre, a busca, em geral, tem sido por áreas menores e decorre do próprio “dono da carga”, e não de operadores logísticos, como conta Rodrigo Demeterco, presidente da Capital Realty, que opera condomínios logísticos no Paraná, Santa Catarina e no Rio Grande do Sul. “A movimentação modular (cada módulo nosso tem 1,8 mil m², em média) está mais aquecida do que no ano passado”, acrescenta. Na empresa, a vacância gira entre 10% e 15%.
“Voo para a qualidade”
De acordo com Paola, a maior fatia das locações neste ano responde ao que o setor chama de flight to quality (voo para a qualidade, em tradução livre), que nada mais é do que a mudança dos clientes que ocupam galpões mais antigos para áreas mais novas, bem localizadas e/ou com melhor infraestrutura.
Um dado que ilustra este movimento é o volume de áreas locadas no primeiro trimestre de 2016 (27,4 mil m²), que ficou acima dos 21,1 mil m² do estoque novo, ou seja, dos galpões que foram entregues no estado neste período, segundo dados da Cushman & Wakefield.
Tais galpões, chamados de “classe A”, contam com pisos especiais, docas niveladoras e pés-direitos mais elevados em comparação às instalações mais antigas, o que garante a redução e/ou a otimização dos custos fixos das empresas. “A eficiência das docas requer menos mão de obra para abastecer o caminhão. Mudar de um galpão de 10 m para outro de 12 m de pé-direito, por sua vez, possibilita um ganho de 20% na área, permitindo ao cliente vir para um galpão menor devido a eficiência que ele ganha na altura”, exemplifica Paola.
A presença de sprinklers para combate a incêndios, que possibilita a redução do valor do seguro, e o rateio dos gastos com segurança entre os condôminos são outros atrativos dos galpões “classe A”. Segundo a diretora, isso faz com que o gestor logístico, ao fazer os cálculos, perceba que até pode pagar um pouco mais caro por um galpão mais moderno, mas que, no total, o benefício será maior.
O preço médio do m² nos condomínios logísticos do estado era de R$ 17,03 no primeiro trimestre de 2016, de acordo com o levantamento da Cushman & Wakefield.
Novos investimentos
A retração das operações industriais tem feito com que as empresas que atuam no mercado de condomínios logísticos estejam mais cautelosas em relação a novos investimentos que, em sua maioria, deverão responder à demanda dos clientes.
Foi o que aconteceu, por exemplo, com a Capital Realty, que está investindo R$ 20 milhões para ampliar a área bruta locável (ABL) do Mega Curitiba, em Campina Grande do Sul, em 20 mil m². O espaço será ocupado por um único cliente, como conta Rodrigo Demeterco, presidente da empresa.
Outras, por sua vez, vislumbram na busca das empresas pela otimização de seus custos fixos o momento oportuno para investir neste mercado. É o caso, por exemplo, da RF Participações, que está lançando o Green Company, em Fazenda Rio Grande.
Área própria
Ao contrário dos galpões logísticos, que operam a locação dos espaços, o condomínio empresarial oferece 238 lotes, de 2,1 mil m² cada, para que as empresas possam construir suas instalações no empreendimento, que conta com completa infraestrutura.
“O condomínio terá guarita, asfalto, iluminação, área de convivência, restaurante, lanchonete e quadra de esportes. Além da infraestrutura e do baixo custo com segurança, ele possibilita às empresas saírem do aluguel e contarem com os incentivos fiscais que o município oferece”, pontua Ademar Ludwig, diretor comercial da empresa.
Ainda segundo ele, o empreendimento será entregue em três fases - a primeira delas prevista para dezembro deste ano - e responde por um investimento de cerca de R$ 15 milhões. Para os clientes que fecharem negócio, a empresa oferece o projeto da obra e a possibilidade de financiamento direto em até 180 meses.
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