A compra de um imóvel na planta demanda atenção e planejamento por parte de quem deseja concretizar o sonho da casa própria. Mais do que analisar as características do bem, é preciso verificar se o seu valor cabe no bolso não somente no momento da assinatura do contrato, mas, principalmente, no transcorrer da construção devido aos aumentos provenientes da taxa de evolução da obra ou da correção do saldo devedor.
Para isso, é preciso conhecer bem a modalidade de contrato que se está fechando com a construtora. O mais comum deles refere-se aos casos em que o comprador se compromete a pagar um porcentual sobre o valor do bem – em geral entre 20% e 30% – durante a fase de obras e a quitar o saldo devedor (à vista ou por meio de financiamento) após a entrega das chaves.
Nesta modalidade, os contratos costumam prever a correção do saldo devedor pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC), ou por outros indicadores, o que faz com que ele aumente até a conclusão da obra. “Por isso, é importante pedir para o financeiro da construtora apresentar uma projeção do saldo devedor ao longo do período da construção para se ter ideia do seu valor ao final da obra”, orienta Marcelo Prata, fundador do site Canal do Crédito.
“Juros no pé”
A taxa de evolução da obra, conhecida como juros de obra ou “juros no pé”, está atrelada aos contratos de crédito associativo, ou seja, aqueles no qual o comprador assina o financiamento junto ao banco – que corresponde a um empréstimo para a construção do imóvel – ainda na fase de obras.
Assim, além do sinal e das parcelas quitadas diretamente com a empresa, o comprador paga para o banco os juros referentes ao porcentual do montante contratado que foi liberado para a construtora de acordo com a evolução da obra.
“Se o cliente fez um financiamento de R$ 100 mil e o banco liberou R$ 20 mil para a obra, ele vai pagar os juros somados à taxa de correção do contrato sobre os R$ 20 mil”, ilustra Vinícius Costa, consultor jurídico da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH). Desta forma, conforme a obra e a liberação dos recursos avançam, o valor pago pelo comprador também aumenta.
O consultor diz, ainda, que o valor referente à taxa de evolução não costuma ser amortizado no saldo devedor do financiamento, o que ocorre somente após a averbação do Habite-se.
Luiz Fernando Pereira, consultor jurídico do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Paraná (Sinduscon-PR), acrescenta que o juros de obra não é exclusivo dos contratos de crédito associativo, podendo ser aplicado mesmo nos casos em que o relacionamento se dê somente entre a construtora e o comprador. “Durante muito tempo se entendeu que antes da entrega das chaves esta remuneração não poderia ser cobrada. O Superior Tribunal de Justiça mudou isto com um acórdão de 2012, que prevê a cobrança caso ela esteja prevista no contrato”, conta. Ainda de acordo com Pereira, neste caso a taxa de juros pode ser de até 1% ao mês sobre o saldo devedor.
Juros cobrados durante o atraso na entrega podem ser contestados
Nos casos de atraso na conclusão da obra em relação ao prazo previsto em contrato, o comprador pode contestar judicialmente a continuidade da cobrança dos juros da obra até a efetiva entrega das chaves. “A Justiça entende que ele não pode ser penalizado por um problema ocorrido com a construtora”, explica Luiz Fernando Pereira, consultor jurídico do Sinducon-PR.
O que ainda não está consolidado – havendo decisões para os dois lados –, segundo consultor, é a possibilidade da cobrança durante o período de carência (em geral de até 180 dias), comum nos contratos fechados com as empresas. Estes prazos, inclusive, podem ser negociados antes da assinatura do termo. “O uso do prazo de carência também está condicionado à demonstração de questões objetivas que provocaram o atraso na obra, como greve ou chuvas superiores à média no período”, explica.
Assim, a orientação do consultor jurídico da ABMH é para que o comprador continue pagando os juros durante o período de atraso, o que evita problemas como a retenção das chaves e a negativação de seu nome, mas recorra ao judiciário para solicitar uma indenização sobre o valor pago.
“Nas compras por crédito associativo, ele também pode verificar o prazo para o término da obra que consta no contrato firmado com o banco – além de se certificar que tal cláusula está prevista no termo no ato da compra – e solicitar que ele inicie a amortização do financiamento a partir dele, o que reduz seu prejuízo”, ensina.
Outros direitos
Além da indenização sobre os valores pagos durante o atraso na entrega, Pereira conta que o comprador tem direito, muitas vezes, à reparação sobre danos morais e a um “aluguel” correspondente ao tempo de atraso, ou seja, uma indenização sobre o que ele ganharia se estivesse locando o bem durante aquele período. “Em todos os casos, o comprador deve procurar a construtora para tentar resolver a questão ou ir ao judiciário”, orienta.
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