Pressão
Setor quer nova lei de zoneamento
As entidades do setor buscam rediscutir a lei de zoneamento da cidade junto à prefeitura para permitir construções maiores em novas áreas da cidade. "Há regiões de Curitiba em que não tem lógica não permitir verticalização. Existem áreas nas Mercês, por exemplo, em que todo o entorno tem permissão para prédios de sete ou oito pavimentos, mas algumas áreas têm restrições para construções maiores. Isso também ocorre no Santa Quitéria, Batel e Cabral. São regiões que não permitem um adensamento maior, enquanto todo o entorno é adensado", critica Gustavo Selig.
Depois de praticamente seis anos de crescimento vertiginoso, o mercado imobiliário de Curitiba passa a conviver com uma nova realidade. Longe de confirmar previsões de crise ou bolha, dados como a diminuição na velocidade de vendas e a redução do ritmo de valorização para os próximos anos já eram esperados e demonstram que o mercado local atingiu um patamar de maturidade.
A Pesquisa Perfil Imobiliário 2012, realizada pela Brain Bureau de Inteligência Corporativa consultoria especializada no setor de imóveis com exclusividade para a Associação dos Dirigientes do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi-PR) e para a Gazeta do Povo, revela outra relação entre oferta e demanda e que o apetite do curitibano para a compra da casa própria tem condições de manter as vendas aquecidas, ainda que em novo ritmo.
"O principal destaque da pesquisa é o dado sobre intenção de compra, que mostra que 97% dos entrevistados têm a intenção de comprar um imóvel nos próximos 12 meses", avalia o presidente da Ademi-PR, Gustavo Selig.
Com os imóveis tão valorizados nos últimos anos, os especialistas do setor afirmam que os preços não devem baixar pois estavam apenas reprimidos pela falta de crédito. "Os preços continuarão subindo, mas numa velocidade mais baixa", avalia o diretor superintendente do Grupo Thá, Arsênio de Almeida Neto.
A pesquisa também mostra que a tendência de verticalização de Curitiba, iniciada no ano passado, se consolidou em 2012. Nesse ano, até outubro, foram liberados quase 80 alvarás para construção de edifícios com quatro pavimentos ou mais na cidade, quatro vezes o volume de construções autorizadas para prédios de até três pavimentos.
Esse fenômeno da cidade que cresce para o alto, apontam especialistas, é um caminho sem volta em razão da disponibilidade cada vez menor de grandes terrenos.
"Hoje não tem como fazer grandes condomínios horizontais. As grandes áreas disponíveis são áreas de preservação ambiental. A construção de prédios mais altos será ainda mais acentuada para os próximos anos", prevê Selig.
Para o economista Fábio Tadeu Araújo, sócio da Brain Consultoria, ainda que o volume total não atinja mais os recordes dos anos anteriores, essa predominância de uma cidade cada vez mais vertical é irreversível e há espaço para a capital paranaense continuar crescendo de forma adensada. "Porto Alegre, que é uma cidade praticamente com o mesmo porte de Curitiba, tem 46% de seus imóveis ocupados como apartamentos. Aqui, esse índice gira em torno de 25%", compara.
O economista Luciano D'Agostini, professor do UniFAE, lembra que essa tendência ainda é muito concentrada em algumas regiões da cidade. "Uma vez que se inicia esse processo de adensamento, não há como horizontizar", avalia.
Maior demanda impulsionou preço de apartamento de um quarto
O grande desafio do mercado imobiliário nos próximos anos será atender a um princípio econômico básico. Para que uma casa ou apartamento sejam vendidos, eles devem caber no bolso de quem está disposto a comprar. Mas a valorização do preço do metro quadrado acumulada nos últimos dez anos, que varia entre 200% e 265% dependendo do tipo de imóvel, pode ter levado essa regra próxima do limite.
A maior valorização ocorreu no segmento de imóveis de um quarto, cujo metro quadrado custa, em média, R$ 3.795. E não é difícil entender os motivos: esse segmento é considerado imóvel de investimento, com grande potencial em Curitiba.
"É um imóvel que costuma ser alugado com facilidade. A capital recebe cerca de 20 mil universitários todos os anos. Há também aqueles que saem da casa dos pais e buscam um imóvel menor", aponta o economista Fabio Tadeu Araújo, sócio da Brain Consultoria. Os imóveis de um quarto representam 17% dos lançamentos em 2012.
Já os imóveis de quatro quartos segmento luxo lançados em 2012 apresentaram a maior valorização no preço médio, atingindo R$ 1,53 milhão por unidade. O preço médio na capital fica em R$ 440,7 mil.
A maior participação é no segmento standard. Dedicadas à classe média, com imóveis entre R$ 250 mil e R$ 400 mil, essas unidades correspondem a 28% dos lançamentos.
A pesquisa Perfil Imobiliário 2012 mostra também que os lançamentos desse ano foram bem distribuídos nas diversas faixas de renda. Com exceção do segmento supereconômico, cuja participação no total caiu de 9% em 2011 para 5% nesse ano, todas as outras categorias estão bem ofertadas.
A relação entre o número de unidades disponível sobre o estoque atual também encontra uma relação capaz de suprir a demanda o que na prática, deve representar menor pressão sobre os preços.
Mercado confia no crédito e em medidas de estímulo
O setor imobiliário confia na manutenção da oferta de crédito e acredita que, nos próximos meses, o governo federal lançará medidas para manter as vendas aquecidas. "Essa é uma indústria que tem a necessidade de se manter aquecida, senão toda a economia acaba sendo afetada", diz o presidente da Ademi-PR, Gustavo Selig.
O vice-presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) José Carlos Martins, afirma que a entidade vem dialogando com o Ministério da Fazenda para encontrar alternativas que mantenham o setor como a locomotiva da economia e não o freio. "É preciso melhorar o ambiente de negócios, ou nós vamos continuar patinando. O ambiente de negócios envolve a parte burocrática, parte legislativa. Se o alvará demora a ser liberado, as obras atrasam e isso é visto mais na frente, quando o consumidor não recebe o imóvel dentro do prazo prometido", aponta.
Para o economista Luciano D'Agostini, do UniFAE, a preocupação está na capacidade de endividamento dos brasileiros, já que o crédito é o combustível do setor imobiliário. Segundo dados do Banco Central, 44% da renda das famílias está comprometida com endividamento no sistema financeiro nacional. Em 2005 esse índice era de 15%. Já o endividamento com o crédito imobiliário saltou de 3,5% para 13% em agosto desse ano.
"A participação do crédito no PIB ainda é pequena no setor imobiliário. Mas uma eventual bolha poderia vir pelo mecanismo de transmissão de outros setores. Como dinamizar o consumo de todos os setores se as famílias estão com a renda comprometida?", questiona.
Selig, por sua vez, acredita que ainda há espaço, já que boa parte do endividamento está relacionada a dívidas de curto prazo. "Se tomarmos apenas a parcela do crédito imobiliário, que hoje está em 13% no Brasil, e compararmos com a de outros países, que gira em torno de 50%, fica claro que ainda há muito o que crescer."
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