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Inadimplência na Administração de Condomínios

Inadimplência na Administração de Condomínios

Inadimplência na Administração de Condomínios

Tema que ganhou especial atenção após a mudança introduzida pela vigência do novo Código Civil, a partir de 2003, a inadimplência das cotas condominiais é motivo de grande preocupação de Síndicos e Administradoras de Condomínios.

Até 2003, as Taxas Condominiais em atraso poderiam gerar cobranças pelo Condomínio de multas de até 20%. Com o advento do novo Código, essa multa foi limitada a 2%.

No aperto financeiro, pesando consequências da inadimplência, deixar de pagar o Condomínio passou a ser muito mais vantajoso do que deixar em aberto  Cheque Especial, Cartão de Crédito ou financiamento de veículos/imóveis.

Resultado, houve um estouro na inadimplência, batendo 50% em muitos Condomínios.

Uma prática comum até então, ratear a inadimplência do mês anterior, assustou moradores adimplentes, pois da noite para o dia, passaram a pagar quase o dobro por mês, para garantir que as despesas, principalmente trabalhistas, do Condomínio fossem honradas.

Nesse cenário, passaram a surgir as “Garantidoras Financeiras” de Condomínios. Empresas especializadas em cobrança de taxas condominiais que antecipam as receitas do Condomínio em sua integralidade, cobrando taxas que variam de 3,5% a 9% do valor adiantado.

O Condomínio recebe a integralidade dos valores do mês, incluso taxas condominiais, chamadas de Capital, Fundo de Reserva, Fundo de Obras. A exceção comum para não ser garantida é relacionada as multas por infrações, tendo em vista o conteúdo por vezes contencioso de sua aplicação e possíveis recursos para Conselho e Assembleia.

Os pagamentos passam a ser feitos diretamente à Garantidora que cobra do Condômino o valor adiantado ao Condomínio mais sua taxa (3,5% a 9%, tendo a maioria a cobrança girando em torno de 5%). Caso o Condômino atrase o pagamento, os juros e multa passam também a ser devidos à Garantidora, pois o Condomínio recebeu a integralidade do valor tempestivamente.

Aqui a maior diferença entre as Garantidoras. Enquanto algumas cobram multas escalonadas em 10% no segundo mês e 20% a partir do terceiro, outas com multa fixa de 10% no segundo mês, no mercado ainda existem muitas garantidoras que chegam a cobrar 100% de multa dobrando o valor devido em poucas semanas. Fora isso, cobranças extorsivas com ligações para contatos/empregos, ação para tomada do imóvel com apenas 2 ou 3 parcelas em aberto, honorários advocatícios na margem de 20% sem intervenção de advogados.

Por isso, crucial que no Contrato entre Condomínio e Garantidora fique claro qual forma que esta cobrará Condômino (juros, multa, prazos), não apenas detalhando taxa cobrada do Condomínio (taxa de antecipação de receita), bem como análise do histórico da Garantidora, entrando em contato com atuais clientes.

Outro detalhe importante na hora da contratação é saber que quando Condomínio decide por rescindir antes do término do contrato, deverá ressarcir a Garantidora em tudo que foi antecipado e ainda não pago pelos Condôminos. É dizer, o Condomínio deverá pagar à Garantidora, em prazo que em regra gira entre 1 e 30 dias, tudo que está em aberto no momento, com juros, correção monetária e multas.

A decisão de rescisão antecipada deverá, pois, ser precedida de chamada de capital extra (Condomínio que opta por não mais ter garantidora e que criará Fundo de Inadimplência) ou compra dessa dívida por uma nova garantidora (no caso de busca por garantidora mais barata ou mais confiável).

Apesar de presente na quase totalidade dos Condomínios, as garantidoras não são obrigatórias.

No entanto, para o Condomínio seguir sua vida financeira sem respaldo externo, os Condôminos precisam ter ciência que enquanto os devedores não saldam suas dívidas, os adimplentes deverão suportar com valores acima da Taxa Condominial real, quanto maior a inadimplência, maior o acréscimo no boleto de quem efetivamente paga.

Condomínios nos seus primeiros meses (ainda com unidades em estoque ou Condôminos que ainda não residem) ou naqueles que um número considerável de unidades locadas tendem a ter inadimplência maior, por vezes batendo a casa dos 30%, 40% e isso, na hora de se pensar em um Fundo de Inadimplência deve ser tomado em consideração, pois justamente no momento que Condôminos mais gastam para se mudar, decorar, terão que arcar com Fundo que pode chegar perto de dobrar sua taxa condominial real.

Além disso, o valor do fundo pertence à Unidade, o valor não obrigatoriamente vai beneficiar no futuro quem supre o fundo atualmente. Exemplificando, Sr. João paga por um ano valor 30% maior no seu boleto para compensar inadimplência, depois de um ano ele vende sua unidade pra o Sr. Henrique, coincidentemente dias antes da data em que vários moradores devedores antigos saldam suas dívidas (por ocasião do 13. Salário), os valores que entram em caixa servirão para pagar despesas do condomínio e serão uma receita que servirá ao atual proprietário da Unidade, ou seja, Sr. João pagou por um ano e quem se beneficiou foi o Sr. Henrique.

Em paralelo, há que se ter em conta que sem o contrato com Garantidora, a cobrança deverá ser feita pela Administradora de Condomínios – verificar se no contrato a cobrança consta no escopo- ou por escritório de Cobrança. Nos dois casos, necessário saber como será a cobrança judicial, onde necessário se faz intervenção de advogado. Esse custo está englobado na taxa de antecipação da Garantidora Financeira e na ausência dessa empresa, o custo com Advogado  deve também ser levado em conta.

Concluindo, a longo prazo, gerir a própria Cobrança é mais econômico (não se paga mais o percentual de 3,5 a 9% de garantidoras, mas gasta-se um pouco com a Cobrança própria) se bem planejado, mas requer um investimento inicial significativo e muita organização no trâmite e principalmente, não pessoalizar a cobrança ou torná-la vexatória. Nunca deveremos ver o Síndico, nos corredores do Condomínio, cobrando um Condômino. Isso não só é constrangedor como pode gerar o dever do Condomínio indenizar o Condômino. Saiba mais aqui.

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