O mercado imobiliário dispõe de diversas leis de caráter fiscal que visam a desburocratizar e reduzir a carga tributária do setor. Entre as modalidades de estruturação de empreendimentos imobiliários, estão a Sociedade de Propósito Específico (SPE) e a Sociedade em Conta de Participação (SCP).
A Sociedade de Propósito Específico (SPE) passou a vigorar com a aplicação da Lei nº 11.079/2004. A partir de 2008, a maioria das incorporadoras passou a utilizá-la em função de suas inúmeras vantagens, como: independência financeira, mais transparência quanto aos recursos empregados, segurança jurídica para o comprador e agilidade para liberação do financiamento.
Na SPE, o ingresso dos recursos do investidor se dá por meio de subscrição e integralização das cotas sociais, de forma que ele passa a ser titular daquele empreendimento em específico. Isso significa que os recursos do investidor não se misturam com o da incorporadora em outros negócios ou empreendimentos.
Dessa forma, o comprador fica mais protegido contra práticas não recomendáveis, como transitar recursos de uma incorporação para outra, principalmente se a empresa não tiver submetido o empreendimento ao regime da afetação.
Na SPE, o investidor é sócio da empresa. Desse modo, tem maior acesso às informações da sociedade, o que lhe permite acompanhar seus números e perspectivas de resultados. Por outro lado, compartilha dos riscos do negócio, já que, como sócio, contrai obrigações perante terceiros para o desenvolvimento do empreendimento.
São várias as vantagens de se investir em uma SPE. Uma delas é a segurança que o investidor tem ao saber que seu dinheiro está sendo aplicado no projeto que ele está comprando, já que cada empreendimento possui um CNPJ e uma conta corrente exclusiva, auditada pelos próprios investidores.
Sociedade em Conta de Participação (SCP)
Caso o investidor não queira participar diretamente do negócio imobiliário, deixando a condução do empreendimento para a incorporadora, uma opção é a Sociedade em Conta de Participação (SCP).
Nessa modalidade de estruturação jurídica do empreendimento imobiliário, a atividade social é exercida unicamente pelo sócio ostensivo (incorporadora), em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva responsabilidade, participando o investidor dos resultados correspondentes (art. 991, CC).
A SCPnão possui personalidade jurídica, é de simples constituição, sequer necessita ser registrada na Junta Comercial. O investidor não é titular do empreendimento, não é identificado por terceiros, sendo que os direitos e obrigações serão do sócio ostensivo, com quem o investidor deverá ter uma relação de confiança sólida, fundamental para essa modalidade de sociedade.