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A queda nas vendas e o número elevado de distratos corroeram a lucratividade e aumentaram as dívidas das construtoras e incorporadoras brasileiras de capital aberto, fazendo com que a crise do mercado imobiliário ainda pareça longe do fim. Nem mesmo as melhoras nos índices de confiança e as projeções de crescimento da economia a partir de 2017 devem mudar o panorama do setor imediatamente.

INFOGRÁFICO: Setor imobiliário

A contração do setor imobiliário machucou os balanços das grandes construtoras, que ainda precisam passar por processo de redução de estoques e melhora do fluxo de caixa antes de voltarem a investir. Um sinal desse cenário foi o pedido de recuperação judicial da Viver Incorporadora e Construtora, que tem ações negociadas na BM&FBovespa, em setembro deste ano. Segundo a empresa, a deterioração da economia, a limitação à concessão de novas linhas de créditos, o alto número de distratos e a execução de ações judiciais motivaram o pedido.

No segundo trimestre de 2016, a companhia registrou prejuízo líquido de R$ 74 milhões e volume de distratos de R$ 14,8 milhões. Quatro projetos em andamento foram postergados e nenhum lançamento foi realizado no ano.

O economista da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) Bruno Oliva afirma que estamos no pior momento para o setor imobiliário e dificilmente acontecerá uma recuperação em 2017 . Ele avalia que a retomada só vai acontecer após a melhora do mercado de trabalho, que, por consequência, só acontece depois da retomada dos investimentos.

Outras construtoras tiveram de encarar a renegociação de dívidas, como a PDG Realty e a Rossi Residencial. Hoje elas convivem com especulações de que também podem vir a pedir recuperação judicial, o que agravaria a crise do segmento. Das 22 empresas do setor com ações na bolsa, 13 apresentaram prejuízo no segundo trimestre de 2016 e 18 viram seu resultado líquido cair na comparação com o mesmo período de 2015.

Os distratos da PDG Realty, por exemplo, somaram R$ 268 milhões no segundo trimestre deste ano e o prejuízo líquido da companhia foi de R$ 740 milhões, com volume de estoque em valor de mercado de R$ R$2,7 bilhões. Já a Rossi acumulou prejuízo de R$ 124 milhões e tem em estoque R$ 1,4 bilhão. Ambas desmentem os boatos sobre recuperação judicial.

Os níveis de distratos e estoques preocupam a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), que reúne 35 empresas do setor. “O estoque é preocupante porque acaba sendo oneroso e o distrato causa a interrupção de um fluxo de caixa que já estava contabilizado”, explica o diretor da entidade Luiz Fernando Moura.

Mas enquanto aguardam a retomada do setor, as construtoras e incorporadoras estão segurando os lançamentos e reajustando os preços dos imóveis abaixo da inflação para tentar equilibrar o caixa. O preço médio do metro quadrado para os últimos 12 meses, por exemplo, apresentou no período queda real de 7,88%, de acordo com o Índice FipeZap.

As medidas, porém, ainda não surtiram o efeito desejado. As vendas do setor caíram 7,1% em julho e 14,5% no acumulado dos últimos 12 meses, segundo o indicador Abrainc-Fipe. Já dados do Secovi mostram que, na capital paulista, a venda de imóveis residenciais novos neste ano deve ter queda de 20% em 2016.

Em Curitiba, setor vê primeiros sinais de recuperação

Na contramão do cenário nacional, o setor imobiliário em Curitiba já prevê uma pequena recuperação. Segundo a Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi-PR), as vendas neste ano devem igualar ou ficar um pouco acima do registrado em 2105 e já há falta de estoque de imóveis em alguns bairros da cidade, principalmente na região Sul, como Portão, Novo Mundo, Capão Raso e Xaxim.

“Acreditamos que Curitiba, junto com Porto Alegre e Belo Horizonte, devem ser as primeiras cidades a se recuperar”, diz o diretor de Pesquisa de Mercado da Ademi-PR, Fábio Tadeu Araújo. “Mas a recuperação não significa que o mercado irá voltar aos mesmos patamares de anos atrás”, analisa.

Em julho deste ano, Curitiba tinha quase 34 mil imóveis em oferta, o menor volume registrado desde março de 2013. E o estoque disponível passou de 11 mil unidades no mesmo mês de 2015 para pouco mais de 8 mil em julho, uma queda de 22,7%. Já as vendas de imóveis novos tiveram alta de 5% no primeiro trimestre.

O cenário mais favorável para o setor imobiliário em Curitiba é explicado pela presença massiva de pequenas e médias construtoras, ao contrário do que acontece no eixo Rio-São Paulo, que tem mais participação de grandes empresas de capital aberto. “As empresas de capital aberto estão com mais problemas de distratos pelo modelo de operação mais arrojado que elas tinham pré-crise”, diz Araújo.

As pequenas e médias companhias que atuam em Curitiba, na visão de Araújo, levaram vantagem na crise porque atuam com capital próprio para bancar seus projetos e tocam poucas obras simultaneamente.

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