Como declarar compra, venda e aluguel de imóveis no Imposto de Renda

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Se você realizou alguma transação com imóveis ao longo de 2021, seja compra, venda, pagamento ou recebimento de aluguel, deve preencher as informações na declaração anual de Imposto de Renda (IR) e enviar à Receita Federal até o fim do prazo, em 31 de maio. A prestação de contas deve ser feita de acordo com cada tipo de movimentação. Confira a seguir como proceder em cada uma delas.

1. Você recebeu valores de aluguel de um imóvel de sua propriedade

É importante lembrar que o contribuinte precisa somar todas suas fontes de renda ao longo de 2021. Caso o total ultrapasse R$ 28.559,70, o contribuinte é obrigado a preencher a declaração do IR.

Para quem aluga um imóvel para pessoa física, o indicado é recolher mensalmente o IR por meio do Carnê-Leão, disponível no Portal e-Cac da Receita Federal. Se o valor recebido é inferior a R$ 1.903,98 por mês, o contribuinte é isento; para valores acima disso, precisará recolher o IR conforme alíquotas progressivas. Quem não fez o recolhimento em 2021 deve baixar o Carne-Leão e efetuar o recolhimento do imposto integral.

Vencida essa etapa, a declaração do IR é simples: basta importar os dados do Carnê-Leão e fazer a conferência. Ao optar pela declaração pré-preenchida, os dados já devem aparecer para o contribuinte. A aba destinada para essa informação é a de “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior”.

Quando o locatário é pessoa jurídica, o caminho a seguir é outro. Neste caso, a empresa locatária deve recolher o IR na fonte mensalmente. Ao fim do ano-calendário, poderá emitir um informe de rendimentos e enviar ao locador. Os dados desse documento devem ser inseridos na aba “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica”.

As despesas com imobiliária, como taxas de administração e corretagem, podem ser deduzidas. A informação precisa constar em “Pagamentos Efetuados”.

2. Você pagou valores de aluguel

Nesse caso, a prestação de contas é meramente informativa, uma forma de a Receita Federal verificar se o locador prestou informações corretas sobre a renda recebida ao longo do ano.

O valor gasto deve ser incluído em “Pagamentos Efetuados”, com dados sobre o locador, com CPF ou CNPJ do proprietário, mesmo que o pagamento ocorra via imobiliária.

3. Você comprou ou vendeu imóvel

Em linhas gerais, a negociação de compra e venda deve ser informada com detalhamento sobre o imóvel, como número de matrícula e metragem, além dos valores todos gastos ou recebidos no ano, e o CPF ou CNPJ de quem comprou ou vendeu o imóvel.

Venda:

Antes de prestar as declarações ao IR, a pessoa física que vendeu imóvel no ano passado precisa saber se houve ganho de capital com a operação. O ganho de capital é a diferença entre o valor de venda e o que tinha sido gasto na aquisição. Em geral, é preciso recolher imposto sobre essa diferença, através do programa Ganhos de Capital, disponível na Receita Federal.

Mas há algumas situações que são isentas do recolhimento de imposto. Estão enquadrados aí a venda por valor igual ou inferior a R$ 440 mil, seja comercial, residencial, industrial, desde que seja o único bem imóvel do titular.

Se a pessoa vende um imóvel residencial e compra outro residencial no prazo de 180 dias, também não precisa se preocupar com o ganho de capital. O detalhe é que esse benefício só pode ser usado uma vez a cada cinco anos. Outra possibilidade de isenção é na venda de imóveis residenciais adquiridos antes de 1969, independentemente da destinação final do dinheiro ou o prazo em que isso vai ocorrer.

Concluídas as etapas no programa Ganho de Capital, é preciso exportar os dados para o programa da declaração de IR, ou conferir as informações caso opte pela declaração pré-preechida. As informações devem constar da aba “Rendimentos tributados exclusivamente na fonte, rendimentos isentos e não tributáveis”. Além disso, na aba “Bens e Direitos”, é preciso descrever a operação de venda.

Caso o contribuinte tenha parcelas a serem recebidas que extrapolem o período de 2021, é preciso preencher um novo item em “Bens e Direitos”, e fazer a descrição: Grupo 5 – Créditos e Código 02 – Crédito decorrente de alienação.

Compra:

Quando ocorre a aquisição de um imóvel, é preciso abrir um novo item na aba “Bens e Direitos” e preencher todos os detalhes da negociação, especificando o imóvel adquirido, o vendedor e se a compra foi feita em conjunto com alguém.

No caso de o imóvel passar por reformas, essas benfeitorias podem ser incluídas em outro item de “Bens e Direitos” no Grupo 01 - Bens Imóveis, como forma de comprovar uma valorização do imóvel, que será importante em eventual venda futura, para apuração de ganho de capital. Os recibos da reforma precisam ser guardados pelo prazo de cinco anos, caso ocorra questionamento do Fisco.