Crise aposentou “regra de ouro” de rentabilidade do aluguel

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A crise do mercado imobiliário nos últimos anos, a dificuldade na venda de unidades e a grande oferta de imóveis para locação fizeram a “regra de ouro” usada para calcular o preço do aluguel ficar ultrapassada. Hoje, o valor a ser cobrado pelo aluguel de um imóvel é motivo de preocupação para muitos proprietários – é preciso achar um ponto de equilíbrio entre quanto o dono gostaria de cobrar pelo aluguel e quanto o futuro inquilino está disposto a pagar. 

Esse cálculo sempre envolve comparação de preços de imóveis semelhantes, consulta a corretores e jogo de cintura na hora de negociar com o novo locatário. O mercado costumava usar como regra uma conta simples: a referência era cobrar pelo aluguel cerca de 0,5% do valor de venda do imóvel. Por essa conta, um apartamento avaliado em R$ 500 mil poderia ser alugado por cerca de R$ 2,5 mil. 

Durante os anos de crise, que afetaram duramente o setor, os preços de venda pararam de subir e o mercado de locação foi inundado por imóveis que não foram vendidos, fazendo com que os reajustes de aluguel variassem bem abaixo da inflação. 

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Se o engenheiro Milton Fontoura, de 63 anos, tentasse alugar seu apartamento na Barra Funda, em São Paulo, usando a “regra de ouro”, ficaria com ele fechado. O imóvel custa R$ 800 mil, mas Fontoura anunciou o aluguel por R$ 2,9 mil. “A locação está melhorando, principalmente para quem tem um imóvel perto de estação de metrô. Até consigo alugar rapidamente, mas o preço em comparação com o de venda não é mesmo de dez anos atrás.” 

A Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) calcula todos os meses a taxa de rentabilidade do aluguel. O último ano em que o retorno com a locação chegou a 0,5% do preço de venda foi 2013, antes do início da recessão, em 2014. No ano passado, o valor de aluguel passou a representar, em média, 0,37% do valor de venda. 

Uma comparação ajuda a entender como os preços de venda e de locação se comportaram de maneiras diferentes na crise. Em janeiro de 2015, o valor de venda dos imóveis havia subido 12,7%, em 12 meses, segundo a Fipe. Em 2017, último ano da crise, esse valor de venda havia caído apenas 0,74%, também em 12 meses. Enquanto isso, as locações, que subiam 1,6% em janeiro de 2015, caíram 2,9% em janeiro de 2017. 

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“O preço de aluguel é mais sensível ao mercado. O valor de locação caiu bastante durante a crise, teve três anos de queda e só voltou a subir no ano passado em termos nominais. Enquanto isso, o preço de venda ficou estagnado”, resume o economista Bruno Oliva, da Fipe. 

Segundo o economista do Grupo Zap, Sergio Castelani, o primeiro passo para quem precisa calcular o valor de locação do imóvel e não pode contratar um profissional para fazer a avaliação é olhar os sites que publicam os preços por metro quadrado por bairro. “Por mais que os imóveis sejam diferentes, é sempre bom olhar no próprio prédio e fazer uma avaliação honesta dos pontos fortes e fracos do imóvel e da conservação. O preço, por mais que se mude, não é tão descontínuo assim”, diz. 

Alguns sites de anúncio têm serviços de avaliação virtual do preço do imóvel. O proprietário fornece informações como metragem, localização e equipamentos do condomínio e o sistema sugere um valor de locação, baseado em anúncios semelhantes. Esses serviços podem ser achados por cerca de R$ 15.

Perspectivas para 2019 são boas para o setor de locação

A retomada, ainda que lenta, do mercado imobiliário esperada para este ano, ao lado das taxas de juros mais baixas e da possível ampliação de crédito para financiamento trazem boas perspectivas para o investimento em imóveis para locação neste ano. Segundo os especialistas, a depender do tipo de investimento a ser comparado, a compra de imóveis para locação pode voltar a ser um bom negócio para quem tem perfil conservador. É o que a Gazeta do Povo mostrou ainda em janeiro.

Condomínio mais caro reduz valor do aluguel

Além da competição pelo locador, o proprietário de imóveis precisa lidar com um custo que foge ao seu controle, mas que, muitas vezes, é decisivo para quem procura um apartamento para alugar: o condomínio. 

Pesquisa feita pela startup de administração de condomínios LAR aponta que, a cada R$ 1 de aumento no valor do condomínio, o dono do imóvel precisa reduzir o aluguel entre R$ 1,20 e R$ 3,20, cálculo que leva em conta residências entre 75 m² e 200 m², as mais procuradas. 

Para fazer o estudo, conduzido pelo sócio-fundador Rafael Lauand, a LAR pesquisou preços de cerca de 9 mil imóveis residenciais na cidade de São Paulo em anúncios online de centenas de imobiliárias, em 14 bairros com valor de metro quadrado e IDH semelhantes. 

A conclusão foi de que, tomando como exemplo uma residência de 75 m², para cada R$ 1 de aumento no valor do condomínio, o valor do aluguel anual cai R$ 1,20. Ou seja, em um aumento de R$ 100 mensais no condomínio, o proprietário perde em média R$ 1.428 anuais, enquanto o inquilino continua pagando o mesmo valor.