A crise econômica fez o número de imóveis colocados para leilão por inadimplência crescer no país. Muita gente não conseguiu pagar o próprio financiamento, e “perdeu” o imóvel para o banco. Um levantamento da Associação Nacional do Mutuários (ANM), que auxilia quem vive essa situação, mostra que o ano de 2016 foi recorde: 1,7 mil imóveis foram a leilão por falta de pagamento de prestações. A grande maioria (1,3 mil) oriundos de contratos de financiamento da Caixa Econômica Federal.
Veja a evolução do número de imóveis colocados para leilão no Paraná
Quando vão a leilão, muitos desses bens são oferecidos a um preço inicial bem abaixo da média do mercado, o que seria uma vantagem e tanto. Mas, na opinião da maioria dos especialistas ouvidos pela Gazeta do Povo, os riscos jurídicos e econômicos são tantos nesse tipo de negócio que vira algo quase inviável para os amadores, ou seja, pessoas comuns que querem um lugar para morar ou empreender. Se você não é um investidor de carteirinha ou não conta com uma boa assessoria jurídica e técnica, não se arrisque em leilões.
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Imóveis ocupados podem gerar mais do que custo, desgaste emocional
O primeiro passo de quem se interessa por esse tipo de negócio é olhar com muita atenção os editais divulgados pelos leiloeiros. No edital é preciso que estejam detalhes como se o imóvel está desocupado – o que está longe de ser a regra, segundo o presidente da ANM no Paraná, Luiz Alberto Copetti – e se o imóvel está “livre e desembaraçado de quaisquer ônus”. “Se o imóvel é leiloado ‘livre e desembaraçado de quaisquer ônus’, geralmente não é necessário se preocupar com outros credores, pois é uma garantia do responsável pelo leilão que o adquirente está arrematando um imóvel livre, mas deve-se ficar atento com os débitos de IPTU e condomínio, que acompanham o imóvel”, explica o advogado e professor de Direito Imobiliário André Luiz Junqueira.
A advogada e professora de Direito Imobiliário da PUCPR Maristella Marques de Souza também recomenda cuidado com eventuais débitos acumulados com IPTU e condomínio. “A primeira coisa a fazer é tirar certidão negativa tanto no cartório de registro de imóveis quanto no cartório judicial para verificar se o imóvel não é alvo de outras ações de penhora e se já não existe uma restrição para a compra daquele bem”. Ela também recomenda consultar as receitas estadual e federal para verificar se o imóvel também não pode ser alvo de ações por motivos comerciais, caso tenha sido uma casa que já foi ponto comercial, por exemplo.
No caos dos imóveis ocupados, Maristella lembra que o processo de despejo do ocupante não é simples. “Embora o comprador receba uma carta de arremate depois do leilão, isso não garante nada. Ele precisará entrar com uma ação judicial para a imissão de posse e isso envolve mais custos e riscos judiciais”, assinala.
“Na mesma lagoa em que um cavalo mata a sede, outro morre afogado”
Do ponto de vista econômico, comprar a casa, que geralmente envolve uma certa dose de apego, não é algo para se fazer em leilão. “Gosto de um ditado que diz que na mesma lagoa em que um cavalo mata a sede, outro morre afogado. Você vai encontrar muita gente dizendo que fez o melhor negócio da vida comprando um imóvel em leilão, mas eu mesmo conheço outras que arremataram os bens há cinco, oito anos, e ainda não puderam ocupá-lo por uma série de embargos que apareceram depois”, diz o professor de finanças pessoais da UFSC e doutor em finanças comportamentais Jurandir Sell Macedo Júnior.
A recomendação dele, seja para quem quer comprar um imóvel para morar ou para investir é, primeiro, fazer uma pergunta a si mesmo: Quanto do meu patrimônio eu vou arriscar nesse negócio; e, caso eu tenha um problema, que impacto isso terá na minha vida?. “Essa pergunta é fundamental. Talvez se o sujeito estiver colocando 5% ou 10% do patrimônio dele num leilão, as perdas não serão altas. Mas se num negócio como esse, em que mesmo as pessoas especializadas nem sempre se dão bem, eu diria que não é lugar para comprar a casa dos sonhos”, avalia Macedo Júnior.
Os mesmos conselhos valem para os leilões judiciais
A crise também tem potencial para fazer crescer os leilões judiciais, aqueles oriundos de processos de massas falidas ou dívidas de condomínio. “Não sentimos (ainda) esse acréscimo de leilões oriundos de massas falidas ou, por exemplo, dividas de condomínio, por conta da demora do processo de leilão judicial”, diz o advogado e professor de Direito Imobiliário André Luiz Junqueira. Leilões desse tipo tende a trazer mais confiabilidade para os editais, mas exigem os mesmo cuidados mencionados acima.
“Nesse tipo de leilão é mais difícil que uma pessoa que não é investidora participe. São imóveis maiores, bem mais caros. Ainda assim, os cuidados são os mesmos”, reforça a advogada e também professora de Direito Imobiliário na PUCPR Maristella Marques de Souza.
Sete cuidados para tomar na hora de participar de um leilão de imóveis:
- Examine o edital do leiloeiro com atenção. Confira as formas de pagamento previstas, a comissão da empresa leiloeira, que geralmente é de 5%, e se o imóvel está sendo oferecido sem pendências. Ainda que não baste confiar 100% nessas informações, verificá-las é o primeiro passo.
- Dê preferência para os imóveis desocupados. Ações de imissão de posse podem demorar e se o imóvel também estiver enrolado em outras ações judiciais, a chance de você não conseguir usá-lo é bastante grande.
- Tenha um advogado, de preferência com experiência na área imobiliária, que possa lhe ajudar em todas as verificações necessárias antes do leilão em si.
- Mesmo que o edital diga que o imóvel está desimpedido, é necessário fazer uma série de verificações. Algumas típicas de qualquer compra de imóvel. É preciso tirar certidões negativas no cartório de registro de imóveis e no judicial para ter certeza que ele não corre o risco de ser penhorado em razão de outras pendências; consultar as receitas estadual e federal para saber se não há pendências relativas a atividades comerciais passadas no imóvel; e também verificar dívidas relativas a IPTU e condomínio (duas questões que, embora bem mais demoradas, também podem trazer dor de cabeça).
- Tente visitar o imóvel com antecedência. Mesmo que não consiga entrar, veja como ele está por fora, converse com vizinhos, analise fotos. Se puder contar com o auxílio de profissionais de arquitetura e engenharia, melhor ainda. Isso é importante porque os custos com reformas podem fazer com que o barato saia caro no final.
- Pense num lance máximo de antemão para não passar do ponto na hora do leilão.
- Se comprar realmente o imóvel não se enrole para registrar o arremate. Isso é importante principalmente caso o imóvel seja alvo de outras ações e outros possíveis leilões.
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