Juro menor para casa própria turbina portabilidade

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O financiamento para aquisição da casa própria é a modalidade de crédito para o consumidor final que mais rapidamente responde aos ciclos de corte da taxa Selic. Neste ano, enquanto os juros básicos caíram de 6,5% ao ano para 5%, a taxa média de crédito imobiliário recuou de 8,92% para 7,71%. Essa redução abre o caminho para a portabilidade de dívidas no setor - operação que, apesar de vantajosa, ainda é pouco utilizada pelos tomadores.

Em agosto, último mês informado pelo Banco Central, as operações de troca de dívida imobiliária alcançaram 388 pedidos, alta de 150% em relação a julho. O movimento ocorreu dois meses depois de a Caixa Econômica Federal, líder do setor, anunciar a primeira redução do ano. Na época, a sequência de cortes na Selic já havia sido iniciada.

As dívidas transferidas pelos clientes também aumentaram. Em janeiro de 2017, com a Selic em 13% ao ano e o crédito habitacional médio em 11,24%, foram R$ 224,4 mil em volume de concessões. Já em agosto deste ano, a cifra pulou para mais de R$ 145 milhões.

Para o executivo da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), Miguel Oliveira, a maior procura pela portabilidade nos financiamentos para a casa própria foi impulsionada pela redução de juros da economia e pela competição das instituições financeiras.

"Com a Selic mais baixa, os bancos ganham menos investindo em títulos públicos e se voltam para os empréstimos. Mas se fosse apenas isso, aumentaria a oferta de outros tipo de crédito também. A competição, portanto, é o mais importante, porque essa é uma linha interessante para os bancos, já que tem menos risco de inadimplência."

Miguel Oliveira, executivo da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac)

Ele explica que a quantidade de operações ainda é baixa por uma questão cultural. "A diferença das taxas, antes, era pequena e o cliente tinha de mudar toda a estrutura do financiamento. Hoje a diferença é maior. A partir daqui, a tendência é o número de portabilidades acelerar", explica.

Competitividade em alta nos financiamentos para a casa própria

"O mercado imobiliário nunca foi tão competitivo. Poucos setores tiveram a reação que ele teve em relação à taxa básica de juros" diz o superintendente de negócios imobiliários do banco Santander, Paulo Duailibi. "Temos observado pedidos de portabilidade para a nossa instituição e também contatos de clientes nossos que pedem portabilidade para outros bancos. No médio prazo, as saídas e entradas tendem a empatar. Essa competição é importante porque no fim do dia, quem sai ganhando é o cliente", diz.

O Banco do Brasil também afirmou em nota que "o saldo entre operações (de portabilidade) compradas e vendidas é praticamente zero", o que quer dizer que a quantidade de empréstimos que o banco perde para os concorrentes é praticamente a mesma dos que trazem suas dívidas para a instituição. Mas, se para os bancos as mudanças podem não trazer alterações significativas, na carteira, os clientes podem sentir diferença importante no orçamento.

Cliente precisa ficar atento aos custos da portabilidade

Uma redução de um ponto porcentual na taxa total do empréstimo imobiliário pode resultar em uma economia de até 15% no valor das mensalidades, explicou o presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Basílio Jafet. Porém, o cliente está sujeito aos custos de avaliação do imóvel e do registro no cartório depois da portabilidade. Todo esse processo sai em torno de R$ 3,7 mil, para uma casa avaliada em R$ 500 mil na cidade de São Paulo, segundo Marcelo Prata, fundador do site Canal do Crédito.

Para saber se, de fato, levar o financiamento da casa própria para outra instituição financeira é um bom negócio, é preciso atentar ao Custo Efetivo Total do financiamento imobiliário. Nesse cálculo, entra não apenas a taxa de juros praticada pelo banco, mas também os seguros por morte e invalidez permanente incluídos no financiamento. Outro custo a ser observado é a taxa de administração das contas envolvidas.

"Essas taxas têm um impacto importante na prestação porque variam de seguradora para seguradora. Elas são baseadas no prazo do financiamento e na idade do contratante", explica o professor do MBA em Gestão de Negócios Imobiliários da Fundação Getúlio Vargas Sérgio Cano.