Perguntas que toda pessoa deve fazer antes de comprar um imóvel na planta

Comprar um imóvel na planta envolve uma decisão de longo prazo. Antes de escolher a unidade, comparar preços ou negociar as condições de pagamento, o comprador precisa entender o que está sendo adquirido, quais documentos formalizam o empreendimento e quais informações permitem verificar sua regularidade.

Também é importante conferir se as características apresentadas durante a venda (como metragem, acabamentos, vagas de garagem e áreas comuns) estão previstas nos documentos que integram a incorporação e o contrato. A análise prévia ajuda a estabelecer com maior clareza os direitos e obrigações de cada parte.

Outro aspecto é conhecer a empresa responsável pelo empreendimento e verificar informações sobre sua atuação, o terreno e as estruturas de proteção eventualmente adotadas para aquela incorporação. São cuidados que podem ajudar o comprador a tomar uma decisão mais consciente antes de assumir um compromisso financeiro de longo prazo. Para esclarecer os principais pontos que devem ser observados nessa etapa, a Gazeta do Povo ouviu Rodrigo Prado, diretor comercial da Blue Empreendimentos, uma das maiores incorporadoras de Curitiba.
Na entrevista, ele explica quais documentos consultar, o que observar sobre o empreendimento e a incorporadora e quais mecanismos podem oferecer proteção ao comprador durante a construção.

Por que o Registro de Incorporação deve ser a primeira informação que o comprador precisa pedir antes de assinar qualquer documento?

Rodrigo Prado: O Registro de Incorporação é o documento que formaliza, no Cartório de Registro de Imóveis, que o incorporador cumpriu uma série de exigências legais antes de poder comercializar unidades na planta. Por isso, ele deve ser a primeira coisa a ser solicitada: sem ele, tecnicamente, a incorporação nem deveria estar sendo comercializada, e tudo que vier depois: minuta de contrato, tabela de preços, memorial de incorporação, está construído sobre uma base que pode não ter sido verificada.

Na prática, o registro traz uma série de informações importantes para o comprador. Uma delas é a situação do terreno. São apresentadas certidões do incorporador e dos proprietários, além da matrícula atualizada do imóvel, o que permite verificar eventuais pendências que possam afetar o empreendimento.

Outro ponto é que o projeto precisa estar aprovado pelos órgãos competentes para que a incorporação seja registrada. Isso significa que o que está sendo comercializado corresponde a um projeto que foi autorizado, e não apenas a uma promessa do que poderá ser construído.

O registro também dá publicidade ao memorial de incorporação, que reúne informações como especificações técnicas do empreendimento, quadro de áreas, frações ideais de cada unidade e minuta da futura convenção de condomínio. O comprador pode confrontar essas informações com o contrato de venda e com o material apresentado durante a comercialização.

Além disso, quando adotado o regime de patrimônio de afetação, ele é formalizado no próprio registro ou posteriormente. Nesse caso, os bens, direitos e obrigações daquela incorporação ficam separados do patrimônio geral da incorporadora, criando uma estrutura específica para aquele empreendimento.

O Registro de Incorporação também é uma informação normalmente exigida pelos bancos para o financiamento da unidade e está relacionado ao processo que permitirá, posteriormente, a individualização das matrículas das unidades.

Além do Registro de Incorporação, quais documentos o comprador deve conferir?

Rodrigo Prado: Além do Registro de Incorporação, alguns documentos formam o conjunto que permite verificar se o que foi vendido na unidade privativa e nas áreas comuns corresponde ao que será efetivamente entregue.

O Memorial de Incorporação, que integra o registro, traz informações como metragem das unidades, fração ideal no terreno, especificações e a relação das áreas comuns. É importante comparar essas informações com o contrato de compra e venda e com o material de comercialização.

Outro documento é o Memorial Descritivo de Acabamentos, que detalha materiais e padrões de construção, como pisos, esquadrias, metais e revestimentos. Ele serve como referência para conferir o padrão previsto para a entrega.

Também é importante observar a convenção de condomínio ou sua minuta, que estabelece regras para gestão, uso e manutenção das áreas comuns. O comprador deve conferir, por exemplo, informações relacionadas a vagas de garagem, depósitos e áreas de lazer.

O Quadro de Áreas, que integra o memorial, discrimina a área privativa, a área comum e a área total da unidade, além do coeficiente de proporcionalidade utilizado no condomínio. É uma referência importante para o comprador entender exatamente como a metragem da unidade está composta.

Comparativo entre o projeto e a execução da brinquedoteca do Novo Prado Paiol, empreendimento entregue em 2026. (Foto: Juan Azevedo)

O que observar sobre a incorporadora e o empreendimento antes de assinar?

Rodrigo Prado: Eu começaria pelo histórico de entregas: quantos empreendimentos já foram concluídos e se os prazos contratados foram cumpridos.

Também é importante consultar a situação cadastral e societária da incorporadora e da Sociedade de Propósito Específico, a SPE, quando houver. É possível verificar informações como CNPJ, tempo de atividade, capital social e histórico dos sócios em outros empreendimentos.
Outro ponto são as certidões atualizadas da incorporadora, dos sócios e do proprietário do terreno. A matrícula do imóvel e os documentos relacionados à propriedade podem ser consultados no Cartório de Registro de Imóveis ou por plataformas eletrônicas como o Registro de Imóveis do Brasil (ONR). Já a situação cadastral da empresa pode ser verificada no CNPJ, pela Receita Federal. Também vale consultar processos nos sites dos tribunais e pesquisar registros e reclamações em órgãos e plataformas de defesa do consumidor, como o Procon e o Reclame Aqui. Mais importante do que um processo isolado, porém, é observar se existe um padrão recorrente de ações relacionadas a atrasos de obra ou vícios construtivos.

A situação do terreno também merece atenção: é preciso verificar se a incorporadora é proprietária ou atua por meio de permuta e se existem ônus, como hipoteca ou penhora, na matrícula.

Quando existe financiamento bancário da produção, isso também representa uma camada adicional de análise, porque o banco realiza suas próprias verificações sobre a viabilidade técnica, jurídica e financeira do empreendimento e da incorporadora antes de liberar o crédito.

Espaço de convivência do Novo Prado Paiol: imagens do projeto e do ambiente entregue mostram a execução das áreas comuns do empreendimento. (Foto: Juan Azevedo)

O que acontece com o dinheiro já pago se a incorporadora enfrentar dificuldades financeiras?

Rodrigo Prado: Existe um mecanismo chamado Patrimônio de Afetação, previsto na Lei nº 4.591/1964 e posteriormente atualizado pela Lei nº 10.931/2004, que separa juridicamente os bens, direitos e obrigações de uma incorporação específica do restante do patrimônio da incorporadora. Na prática, cada empreendimento com patrimônio de afetação funciona como um “bolso” financeiro isolado, com contabilidade própria.

Vale observar que o uso do Patrimônio de Afetação não é obrigatório, isto é, cabe à incorporadora avaliar e decidir se vai ou não utilizar esse regime em cada projeto.

O principal benefício é a proteção em caso de falência ou recuperação judicial da incorporadora. Os bens e recursos daquela incorporação específica ficam vinculados à realização daquele empreendimento e não podem ser utilizados para pagar outras dívidas da empresa.

Isso também impede que os recursos pagos pelos compradores de uma incorporação sejam utilizados para cobrir problemas financeiros de outro empreendimento. A incorporadora precisa manter escrituração contábil separada para cada patrimônio de afetação, permitindo acompanhamento da movimentação daquele empreendimento.

Em situações extremas de insolvência, a legislação prevê mecanismos para que os adquirentes, organizados em condomínio da construção, possam assumir a gestão da obra utilizando os recursos vinculados àquele patrimônio de afetação.

Existem outras estruturas que podem oferecer proteção ao comprador durante a construção?

Rodrigo Prado: O seguro de obra pode representar uma camada adicional de proteção. Dependendo da modalidade contratada, se a incorporadora falir, entrar em recuperação judicial ou abandonar a construção, a seguradora pode assumir a responsabilidade de concluir a obra ou indenizar os compradores pelos valores pagos. Sem esse seguro, a proteção do comprador depende principalmente das estruturas previstas para aquela incorporação e da situação financeira da incorporadora.

Por isso, é importante verificar se existe seguro, qual é a modalidade contratada, quem são os segurados e quais situações estão efetivamente cobertas pela apólice.

Academia do Novo Prado Paiol: comparativo entre o projeto arquitetônico e o espaço equipado após a conclusão do empreendimento. (Foto: Juan Azevedo)

Para quem está comprando o primeiro imóvel na planta, qual é a principal recomendação antes de assinar o contrato?

Rodrigo Prado: A principal recomendação é não tomar a decisão apenas com base no que foi apresentado no estande de vendas. O comprador deve pedir e analisar a documentação do empreendimento, conferir o Registro de Incorporação, o memorial, o quadro de áreas, os acabamentos e o contrato. Também deve buscar informações sobre a incorporadora, verificar as condições do terreno e entender quais mecanismos de proteção existem para aquela obra.

É uma compra de longo prazo e, por isso, quanto mais informação o comprador tiver antes de assinar, melhor será sua capacidade de tomar uma decisão consciente sobre o imóvel e sobre as condições do negócio.