Pergunte a um curitibano qual o bairro mais valorizado de Curitiba e ele provavelmente responderá que é o Batel, mesmo sem ter acesso à pesquisa* mais recente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi-PR), em parceria com a Brain Inteligência Estratégica, que confirma justamente essa informação. A valorização do bairro - cujo metro quadrado custa, em média, R$ 15.001 - é histórica, pública e notória, assim como a do Ecoville, do Campina do Siqueira, do Bigorrilho e do Cabral. Esses também costumam dominar as primeiras posições dos rankings feitos pela Ademi-PR e a Brain. No mais recente, compõem o top 5, com preços médios que variam de R$ 11.598 a R$ 14.211 por metro quadrado [de imóveis novos].

O que uma pessoa que não acompanha o mercado imobiliário talvez não saiba explicar é por que esses bairros são e se mantêm os mais valorizados. Sim, o padrão de vida nesses locais, conhecidos por serem aqueles onde moram as classes mais altas, está relacionado ao preço. Porém, esse é somente mais um fator que influencia a conta final.

“O fundamental na composição dos preços são os custos do terreno e os vários padrões dos empreendimentos”, resume o vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Paraná (Sinduscon-PR), Marcos Kahtalian. A grosso modo, quanto mais escassos forem os terrenos, mais caros eles costumam ser - e a escassez é resultado de um processo que envolve desde o histórico de ocupação do município até a transformação de um espaço em objeto de desejo.

“Normalmente, as cidades têm um processo de ocupação histórica e de concentração de famílias. À medida que as famílias foram ocupando algumas regiões, foi aumentando a densidade [demográfica] e escasseando a oferta de terrenos”, diz Kahtalian. É por isso que os bairros com o metro quadrado mais caro costumam ser aqueles onde o adensamento é mais antigo.

Uma das exceções, no caso de Curitiba, é o Ecoville, atual segundo colocado no ranking de preços do metro quadrado da Ademi/PR e da Brain. Neste caso, foi a legislação, ou seja, o Plano Diretor que normatiza o zoneamento e o uso do solo da cidade, que determinou essa ocupação. “Esse caso foi um pouco diferente, porque o Ecoville nasceu de um plano diretor. Houve uma estruturação para transformar uma região que estava em crescimento e cuja maioria dos terrenos eram chácaras e fazendas. Essa ocupação foi sendo qualificada, ou seja, houve a gentrificação, porque não cabia mais gente no Batel, por exemplo”, conta o sócio e consultor da Brain Inteligência Estratégica, Marcelo Gonçalves.

A mesma legislação estabelece quais regiões - ou zonas - devem ser usadas para que fim e quais os limites para o adensamento dessas regiões. Em Curitiba, por exemplo, as Zonas Residenciais 1 (ZR1) permitem uma construção unifamiliar, ou seja, uma casa, a cada 300 metros quadrados - e não permitem unidades habitacionais coletivas, ou seja, edifícios. As ZR4, por sua vez, exigem um espaço menor para casas - 120 metros quadrados - e permitem habitações coletivas em pavimentos. Essas determinações têm impacto sobre a disponibilidade - e consequentemente, o preço - de terrenos.

Há também outra questão relacionada aos movimentos “natural” e “normatizado” de ocupação: o estabelecimento de comércios e serviços, além dos investimentos públicos e privados nas diferentes regiões. Onde mais pessoas se estabelecem costuma haver uma oferta maior - e até melhor - de lojas, serviços e outras estruturas, o que facilita o dia a dia dos moradores e amplia a qualidade de vida. É assim que regiões se tornam “objetos de desejo” e passam a ser cada vez mais procuradas tanto para moradia quanto para abertura de negócios.

“Isso tudo gera um custo indireto para instalação de novos empreendimentos, porque se há escassez e já tem uma casa ou um comércio no terreno, você vai ter que reembolsar quem sair dali. Não é só o custo do terreno em si, mas o custo da oportunidade de se instalar ali. E isso a construtora acaba tendo que repassar no preço de venda”, explica o diretor de relações institucionais da Ademi-PR, Leonardo Pisseti.

Outro fator preponderante para a formação dos preços dos imóveis - e, consequentemente, para o custo do metro quadrado em diferentes locais - é o padrão do empreendimento. Mesmo que o preço dos insumos para uma obra - concreto, aço, madeira, materiais hidráulicos - varie pouco dentro de Curitiba - e até do Brasil -, as construções de mais alto padrão têm algumas características que as encarecem.

“Há alguns quesitos específicos para um empreendimento de mais alto padrão. Você tem que oferecer segurança, conforto, praticidade, lazer, etc. Além disso, vai usar revestimentos, metais, louças mais caros. Ou seja, o empreendimento vai envolver estruturas e materiais de maior valor agregado”, diz Pisseti.

Com isso em mente, é preciso lembrar que o padrão das casas e prédios de uma região tem forte relação com o padrão de vida nesses locais. Se Batel e Ecoville são os locais onde vivem as pessoas com renda mais alta, por exemplo, é ali que vão se concentrar os empreendimentos mais luxuosos. “Você até pode ter um imóvel econômico no Batel, mas a pessoa que for morar ali pode ter dificuldade para fazer compras na região, porque o mercado e a padaria são mais caros”, afirma Gonçalves.

A fórmula que envolve o custo do terreno e o padrão do empreendimento funciona também no caso de cidades. Basta observar que o primeiro lugar no ranking dos metros quadrados mais caros do país, de acordo com pesquisa da Brain**, é Balneário Camboriú, um dos municípios mais verticalizados do país, com terrenos muito escassos devido à sua pequena área e empreendimentos de alto padrão que funcionam como “segunda moradia” de famílias de alta renda. Ali, o metro quadrado custa, em média, R$ 20.093.

Além disso, porém, há fatores específicos que valorizam ainda mais o metro quadrado em alguns municípios. Não é à toa, por exemplo, que além de Balneário Camboriú, três municípios e uma região metropolitana que integram o ranking dos dez metros quadrados mais caros do país sejam litorâneos: Florianópolis (R$ 12.196/m2), Itajaí (R$ 10.951/m2), a região metropolitana de Maceió (R$ 10.609) e Vitória (R$ 9.806/m2). A exclusividade de morar em frente ao mar também puxa esses preços para cima.

Outro exemplo é São Paulo, que tem o oitavo metro quadrado mais caro do país, custando, em média, R$ 10.419. “São Paulo é a principal economia do país, tem uma renda média elevada, tem o principal mercado imobiliário do Brasil, tem altíssima densidade. É natural que tenha um dos preços mais elevados”, avalia Kahtalian.

Apesar dos resultados, os especialistas alertam que as mudanças provocadas pela pandemia de Covid-19, principalmente a adoção do trabalho remoto, podem alterar também a valorização das cidades daqui para frente. Isso porque, com a possibilidade de trabalhar à distância, há pessoas deixando - ou avaliando deixar - os grandes centros para morar em locais que oferecem um estilo de vida diferente, mais próximo da natureza e distante das agruras da vida em metrópoles, como o trânsito.