No capítulo de assuntos polêmicos envolvendo mercado imobiliário e urbanismo, o tema das vagas de automóveis ocupa posição de destaque. Para grande parte do pensamento urbanístico, a cidade não devia ser pensada para os automóveis – o que é indiscutível – mas a partir dessa constatação acaciana, tudo se complica.
O admirável Jaime Lerner não se cansava de predicar contra os carros, por exemplo, dizendo que estes estavam para a cidade, assim como cigarro para os pulmões. Planos diretores diversos procuram restringir o número de vagas permissíveis por unidade habitacional, segundo metragem ou eixos de transporte, procurando assim regular o mercado com desincentivos econômicos para o construtor que deseja mais vagas.
E, claro, muitas vezes o incorporador, dá volta em cálculos intermináveis para colocar mais vagas. E isso tem uma razão: simplesmente consumidores, a maioria, querem vagas, ainda que usem pouco o carro (as vezes nem usam), como atestam as pesquisas recorrentes de intenção de compra.
Um recente estudo econométrico de preços hedônicos feitos para os prédios novos de Curitiba, como trabalho de conclusão de curso em Economia na PUC-PR, feito por Antonio Germinari Kahtalian*, demonstrou que o acréscimo de uma vaga de garagem está associado ao incremento de 24% no preço final de um imóvel. Vale para Curitiba, mas pode valer também para outras capitais.
A questão, é obvio, não são as vagas, mas os carros. Ao contrário do que se imagina, para construtoras, vagas também são problemáticas: quase sempre no subsolo, são a área mais cara da construção (em média o dobro do custo médio da obra) e valem a metade do preço. Mais ainda: requerem longas escavações, escoramentos, problemas com lençol freático, dificuldades de posicionamento de pilares, e por aí vai.
Aos urbanistas e construtores insatisfeitos, agregue-se agora também o consumidor, aquele que deve usufruir das vagas. Sim, em nossos estudos comportamentais, as vagas são muito frequentemente mal avaliadas: seja em número (poucas ou nenhuma), seja por serem descobertas, sujeitas aos humores do clima ou ainda, por sua qualidade intrínseca.
Quantos de nós nunca sentiu um arrepio lúgubre em alguns subsolos, muito escuros, mal ventilados, úmidos, e de péssima circulação e área de manobra? Estacionar passa a ser uma operação de milímetros; e depois de parar na vaga, sair do carro fica meio impossível.
É como se a garagem não fizesse parte do apartamento, mas fosse uma espécie de porão esquecido onde repousam os carros. Muitos consumidores buscam um novo apartamento justamente para fugir de vagas mal concebidas, onde ele diariamente tem que se esforçar por estacionar, sem raspar o carro. Conheci prédios em que os moradores, literalmente, tinham que empurrar carros parados, sem freio de mão puxado, para estacionarem. Todo dia.
É como um incorporador certa vez me disse: aquele que paga a conta, o proprietário, tem a pior experiencia possível, já que ele normalmente, entra pela garagem. E se o carro for grande, uma vaga para dois, muitas vezes não dá para um.
Isso está mudando, é claro. Estamos entrando numa fase de, se me permitem a tirada, garagens gourmet: pinturas e coberturas de piso como em shoppings modernos, iluminações de led, depósitos privativos, luzes individuais e, acreditem, até painéis decorativos e plantas apropriadas – tudo com pé-direito alto, busca de luz natural, ventilação e demais atributos de conforto. Se o apartamento já faz jus a uma aconchegante decoração, por que não melhorar a experiência – palavrinha da moda – da utilização da garagem?
Enquanto as novas vagas são feitas, podemos continuar a travar a boa briga sobre qual deve ser o papel dos carros nas cidades. Carros que, em breve, sendo elétricos em larga escala, serão naturalmente mais silenciosos e menos poluentes. Posso apostar na nova onda de garagens para carros elétricos chegando. Mas assim como certas vagas, já não há mais espaço aqui.
* Disclaimer parental: sim, é filho.
**Marcos Kahtalian é sócio-fundador da Brain Inteligência Estratégica
