Os meses foram passando e, incluindo o boleto que venceu em novembro, um dos apartamentos do prédio, onde Maria Aparecida Rocha é síndica, contabiliza seis meses sem recolher a taxa de condomínio. A situação começa a afetar o fluxo de caixa e já foi preciso recorrer ao fundo de reserva para pagar despesas correntes. "Enviei algumas notificações em tom amigável, para ver se resolvemos o impasse, mas está difícil", diz.
Além da taxa base de condomínio, os boletos em atraso incluem os valores proporcionais do consumo de água e gás. "São apenas 12 apartamentos e quando um não paga, há um efeito cascata que prejudica o funcionamento de todo o prédio. Discuti com alguns conselheiros a possibilidade de ratear o valor devido pela moradora para os outros condôminos, mas não sei se a medida seria entendida", questiona-se.
Maria Aparecida explica que conversou com a empresa que administra seu condomínio, recebendo a orientação de que o melhor seria um acordo com a moradora. A dúvida agora é como fazer a abordagem sem provocar constrangimento.
Solução:
Inadimplência é um grande problema para os condomínios e, como consequência, para os síndicos. "O fundo de reserva não pode ser usado para despesas correntes. Fazer isso, é abrir uma brecha para furos de caixa. O ideal é que se tenha uma conta corrente ou poupança separada para preservar o fundo que se destina para uma obra, limpeza predial ou outro imprevisto no futuro", opina a advogada do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR), Verônica Calado.
A maneira mais eficaz para realizar a cobrança seria a via judicial, porque a proposta de fazer um rateio do valor não encontra respaldo legal. "A dívida é do condômino e não de todos. Essa medida, além de criar uma revolta, pode trazer mais inadimplência", analisa.
Juizado Informal
Uma boa forma para resolver o impasse, é recorrer ao Juizado Informal de Condomínios (Juicond). O programa, criado em agosto de 2010 em uma parceria entre o 4º Juizado Especial Cível de Curitiba e o Secovi-PR, tem o objetivo de resolver, de forma simples e consensual, os conflitos condominiais gerados por inadimplência de moradores.
O juiz Luciano Campos de Albuquerque, idealizador da iniciativa, explica que o funcionamento do projeto é simples, mas seus efeitos fazem muita diferença. Os síndicos que enfrentam casos de inadimplência devem inscrever o pedido no site do Secovi-PR (www.secovipr.com.br) com a relação dos devedores, o valor das pendências e o local da reunião de conciliação (qualquer espaço reservado dentro da área comum do imóvel). O inadimplente recebe uma intimação com a data e hora da audiência.
No dia agendado, um representante do Secovi e um conciliador designado pelo Juizado Especial comparecerão ao local marcado para uma reunião com cada condômino envolvido. "A duração estimada de cada conversa varia entre 10 e 20 minutos, para cada caso, e temos obtido êxito em cerca de 75% dos casos, com acordos que atendem tanto o síndico, quanto o condômino. O sucesso do modelo está na flexibilidade de local e horários. As audiências costumam ocorrer após às 18 horas", revela Verônica. Ela lembra, entretanto, que o Juicond atende a um condomínio por semana e somente trata de casos em que as cobranças não estejam em poder de empresas especializadas.
Apesar de serem formuladas de modo informal, as decisões tomadas no Juicond têm validade jurídica, reforça Albuquerque. Todos os envolvidos devem assinar a ata da reunião, que será homologada pelo juiz em seguida. O não-cumprimento dos termos do acordo por dois meses acarreta uma intimação do devedor ao Juizado Especial para responder pela inadimplência.
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