O crescimento da chamada sharing economy (economia compartilhada) tem apresentado um novo desafio aos condomínios residenciais. Antes preocupados somente com o dia a dia de seus moradores, hoje alguns empreendimentos convivem com a entrada e saída frequentes de usuários de serviços como Airbnb e Fleety – de locação de imóveis e compartilhamento de veículos, respectivamente – sem saber, muitas vezes, como lidar com os “condôminos temporários”.
A preocupação dos síndicos, em boa parte dos casos, está relacionada à circulação dos hóspedes ou de outros perfis de locatários nos espaços do condomínio, o que pode não ser bem recebido ou gerar uma sensação de insegurança entre os demais moradores. Este fato, inclusive, já levou síndicos do Rio de Janeiro a alterarem a convenção de seus condomínios, proibindo a prática.
Em Curitiba, a oferta deste tipo de serviço é considerada nova, o que faz com que a maioria dos condomínios não tenha dado atenção ao tema. “Por enquanto, tivemos um caso de um síndico que nos procurou buscando orientação porque tinha uma condômina que estava disponibilizando seu imóvel para locação de curta temporada”, lembra Vanessa Sade Rawlyk, advogada do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR).
Questões legais
A advogada Oksana Guerra, especialista em direito imobiliário do Alceu Machado, Sperb & Bonat Cordeiro, explica que para efetuar a locação do imóvel (regrada pela Lei do Inquilinato) ou do quarto (regida pelo Código Civil), o proprietário deve, primeiro, verificar se na convenção do condomínio não há restrições à prática. No caso de imóveis alugados, também é preciso checar se o contrato permite a sublocação do espaço. “Dentro do condomínio, a convenção tem força de lei. Se ela for descumprida, o síndico pode aplicar as penalidades previstas”, orienta.
Vanessa acrescenta que, mesmo nos casos em que a convenção impede a locação, a proibição esbarra no direito constitucional à propriedade e no Código Civil, que diz ser direito do condômino usar e dispor de sua unidade e partes comuns, desde que não prejudique a segurança, salubridade e sossego dos demais. “Os condomínios se apoiam nestas questões para se proteger. Se o proprietário levar o caso à Justiça, o fato pode ser encarado como limitação ao direito de propriedade”, explica.
Por isso, a orientação inicial é a de que os condomínios definam regras para a realização da locação. A convenção, por exemplo, pode definir como se dará o acesso e o uso das áreas comuns pelo “inquilino temporário”.
Contratos
Para evitar problemas, o ideal é que os proprietários façam contratos com os termos da locação e as regras do condomínio, além de comunicá-lo sobre as negociações. “É importante o proprietário avisar quem vai chegar e quando e se informar sobre o locatário”, completa Fátima Galvão, vice-presidente de locação do Secovi-PR.
Definição de regras garante a boa convivência no condomínio
O diálogo e a definição de procedimentos para a realização de locações de curta temporada foram a chave para o sucesso das negociações e a boa convivência entre os vizinhos em dois condomínios de Curitiba.
Lydia Cristina Vidal, que disponibiliza um studio no Centro pelo Airbnb, conta que quando a família decidiu por este tipo de locação procurou o síndico e os porteiros para conversar sobre a modalidade. O síndico, então, aprovou a prática, desde que no anúncio do imóvel fossem divulgadas algumas regras, como a necessidade da prévia autorização dele para o uso das áreas comuns pelo hóspede.
A anfitriã ainda recebe todos os inquilinos na chegada, só aceita hóspedes com identificação verificada pelo site e deixa na portaria uma autorização assinada com os seus contatos e as informações sobre as datas de entrada e saída de cada locatário.
O mesmo tipo de controle faz o anfitrião Emerson Fontanella, que é síndico do empreendimento iGloo. Ele conta que quando iniciou a locação de seus dois apartamentos, há cerca de um ano, os moradores ficaram receosos com o modelo – nesta época, o prédio não contava com procedimento de segurança e portaria. “Organizamos e criamos, então, este procedimento. Quando temos uma reserva, entregamos na portaria um documento com as informações e, muitas vezes, com a foto do hóspede”, conta. Além de Fontanella, outros moradores fazem ou pretendem realizar locações de curta temporada, o que faz com que o condomínio esteja em processo de alteração do regimento interno para regulamentar a prática.
Para o síndico, a adoção de procedimentos de segurança e a regulamentação, pelo condomínio, dos termos em que se dará a locação, aliadas ao cuidado com que o anfitrião seleciona seu hóspede, são fundamentais para que o modelo de negócio funcione.
Cuidados ao hospedar
No site Airbnb, quem anuncia um imóvel ou um quarto encontra dicas sobre como orientar a estadia dos hóspedes e conversar com síndicos e vizinhos sobre a oferta do serviço, tornando-se, assim, um anfitrião responsável.
- Informe-se: antes de iniciar a locação, o anfitrião deve se informar sobre as regras e contratos, do condomínio ou do proprietário do imóvel (como a possibilidade de sublocação), que possam ter reflexos sobre o serviço.
- Converse: pode ser interessante repassar ao síndico ou ao proprietário do imóvel informações sobre a frequência em que deseja receber hóspedes e como irá selecioná-los. Isto também vale para a conversa com os vizinhos.
- Regras: informe o hóspede sobre as regras de uso da área comum do condomínio e peça para que ele não incomode os vizinhos, por exemplo, tocando o interfone para que libere sua entrada no prédio.
- Barulho: estabeleça regras claras sobre se serão permitidos animais de estimação, festas, crianças ou a presença de terceiros no imóvel durante a estadia.
- “Regras da Casa”: estas e outras questões podem constar nas “Regras da Casa” no anúncio do imóvel na plataforma on-line. Também vale deixar uma cópia delas no imóvel.
- Fonte: Airbnb
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