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Em meu contrato de locação de imóvel residencial junto a uma imobiliária local rege a multa de 20% por atraso no pagamento do aluguel. No entanto, tenho lido em sites especializados que o Código Civil, baseado no artigo 412 (Lei 10.406/2002), prevê multa de, no máximo, 10%, quando se trata de locação realizada diretamente com o proprietário, e de 2% quando por imobiliária. Meu contrato prevê multa de 20% por atraso, então pergunto: essa cláusula pode ser considerada abusiva, dando-me o direito de contestar o valor, considerando, ainda, que não costumo atrasar o pagamento? A multa pode ser aplicada em seu percentual contratual de 20% em todos os valores cobrados no boleto de aluguel, como IPTU, condomínio, taxa bancária, etc?Reinaldo Albuquerque Jr.

Resposta

Primeiramente, é necessário esclarecer que o artigo 412 do Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002) não estabelece percentuais relativos à multa. A referida norma prevê apenas que a multa não pode exceder o valor da própria obrigação principal, no caso, o valor do aluguel mensal.

No que se refere à multa de 20% fixada no seu contrato, pode-se entender que não é abusiva, já que a Lei nº 8.245/1991 (Lei de Locações) deixou livres aos contratantes estabelecer o percentual da multa. Entretanto, entendo que 10% a título de multa em casos de contrato de locação é um percentual justo, pagável e que não extrapola o bom senso. Ademais, deve ser levado em conta seu histórico de locatário que não costuma atrasar os pagamentos mensais. Sugiro que negocie com a imobiliária para reduzir de 20% para 10%.

A discussão é quanto à aplicação da multa de 2% nos contratos de locação: a norma que estabelece esse percentual está prevista no § 1º do artigo 52 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e trata exclusivamente do fornecimento de produtos ou serviços que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor. A relação locatícia tem tratamento em lei específica e em nada se assemelha com o assunto disciplinado no CDC. Portanto, a meu ver, inaplicável aos contratos de locação a multa de 2%.

Desta forma, respondendo especificamente a sua pergunta, penso que a multa de 2% não é aplicável aos contratos de locação, quer realizada com imobiliárias, quer com o proprietário. Entretanto, nos casos de taxas de condomínio e em contratos bancários, é perfeitamente possível questionar a multa e reduzi-la para o percentual estabelecido no CDC. Quanto ao IPTU, entendo que, se o imposto foi parcelado perante o Município, a multa deve ser exatamente aquela aplicada ao proprietário inadimplente. Logo, se a legislação municipal estabelece multa de 2% para os atrasos no pagamento do IPTU, deverá ser essa a multa a ser cobrada do locatário.

Fonte: Roberto Siquinel, advogado inscrito na OAB/PR nº 31.215 e sócio do escritório Seraphim, Zandoná, Siquinel & Montanheiro Advogados.

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