A compra de um imóvel na planta demanda atenção e planejamento por parte de quem deseja concretizar o sonho da casa própria. Mais do que analisar as características do bem, é preciso verificar se o seu valor cabe no bolso não somente no momento da assinatura do contrato, mas, principalmente, no transcorrer da construção devido aos aumentos provenientes da taxa de evolução da obra ou da correção do saldo devedor.
Para isso, é preciso conhecer bem a modalidade de contrato que se está fechando com a construtora. O mais comum deles refere-se aos casos em que o comprador se compromete a pagar um porcentual sobre o valor do bem – em geral entre 20% e 30% – durante a fase de obras e a quitar o saldo devedor (à vista ou por meio de financiamento) após a entrega das chaves.
Nesta modalidade, os contratos costumam prever a correção do saldo devedor pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC), ou por outros indicadores, o que faz com que ele aumente até a conclusão da obra. “Por isso, é importante pedir para o financeiro da construtora apresentar uma projeção do saldo devedor ao longo do período da construção para se ter ideia do seu valor ao final da obra”, orienta Marcelo Prata, fundador do site Canal do Crédito.
“Juros no pé”
A taxa de evolução da obra, conhecida como juros de obra ou “juros no pé”, está atrelada aos contratos de crédito associativo, ou seja, aqueles no qual o comprador assina o financiamento junto ao banco – que corresponde a um empréstimo para a construção do imóvel – ainda na fase de obras.
Assim, além do sinal e das parcelas quitadas diretamente com a empresa, o comprador paga para o banco os juros referentes ao porcentual do montante contratado que foi liberado para a construtora de acordo com a evolução da obra.
“Se o cliente fez um financiamento de R$ 100 mil e o banco liberou R$ 20 mil para a obra, ele vai pagar os juros somados à taxa de correção do contrato sobre os R$ 20 mil”, ilustra Vinícius Costa, consultor jurídico da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH). Desta forma, conforme a obra e a liberação dos recursos avançam, o valor pago pelo comprador também aumenta.
O consultor diz, ainda, que o valor referente à taxa de evolução não costuma ser amortizado no saldo devedor do financiamento, o que ocorre somente após a averbação do Habite-se.
Luiz Fernando Pereira, consultor jurídico do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Paraná (Sinduscon-PR), acrescenta que o juros de obra não é exclusivo dos contratos de crédito associativo, podendo ser aplicado mesmo nos casos em que o relacionamento se dê somente entre a construtora e o comprador. “Durante muito tempo se entendeu que antes da entrega das chaves esta remuneração não poderia ser cobrada. O Superior Tribunal de Justiça mudou isto com um acórdão de 2012, que prevê a cobrança caso ela esteja prevista no contrato”, conta. Ainda de acordo com Pereira, neste caso a taxa de juros pode ser de até 1% ao mês sobre o saldo devedor.
