12 pontos para saber sobre aluguel antes de fechar um contrato

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Embora alugar um imóvel pareça mais simples do que adquirir um próprio, o aluguel também tem suas peculiaridades e pode gerar muitas dúvidas. A fim de evitar futuros imbróglios, o Justiça & Direito preparou uma lista com 12 possíveis dúvidas que aqueles que querem ser inquilinos podem ter. Confira: 

Ao alugar um imóvel, é preciso dar uma garantia, que tem como objetivo proteger o proprietário da casa ou do apartamento em caso de inadimplência do locatário. A figura mais conhecida é a do fiador, mas também existe a possibilidade de se utilizar o seguro de fiança-locatícia, a caução e até a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. 

O fiador, nada mais é, que um terceiro que se dispõe a assumir as obrigações do locatário (por exemplo, pagar o aluguel) caso ele não as cumpra. É preciso comprovar que o fiador é uma pessoa idônea e que possui bens suficientes para cumprir com a obrigação. Já o seguro de fiança-locatícia ocorre por meio da contratação de uma apólice de seguro pago pelo inquilino, em que o proprietário é o único beneficiário. 

A caução, por sua vez, pode ser dada em bens móveis ou imóveis. No primeiro caso, deve ser registrada em cartórios de títulos e documentos. No segundo, é preciso registrar que o bem está vinculado a um contrato de locação. 

Por fim, na cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, o inquilino pode oferecer ao locador, basicamente, um fundo de investimento como garantia, negociado ou não em bolsa de valores. 

O professor de Direito Imobiliário da Pontifícia Universidade Católica do Paraná (PUCPR) José Ribeiro explica que o locador pode exigir qual é o tipo de garantia que será utilizada, mas que também pode acordar esse ponto com o futuro inquilino. Exigir mais de uma delas, porém, é vedado. “Caracteriza uma contravenção penal”, conta Ribeiro, citando o artigo 43 da lei 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato. 

Algumas pessoas podem se perguntar se existe algum impedimento para o fiador, como idade muito avançada ou parentesco. Mas a preocupação não procede. O professor da PUCPR explica que a única exigência para o fiador – além, é claro, de possuir bens suficientes – é da capacidade civil, atingida aos 18 anos de idade. 

“Se é uma pessoa de idade avançada mas que não apresenta limitações que a impeçam de ter um discernimento completo, não há problema”, afirma. 

A Lei do Inquilinato não prevê uma lista obrigatória de documentos que devem ser apresentados pelo locatário, mas RG, CPF e comprovante de renda são itens básicos. Já para o fiador, além desses três, são necessários comprovante de residência, certidão de casamento – junto do CPF e do RG do cônjuge –, certidão de posse de um imóvel e cópia do último IPTU pago. 

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Segundo Ribeiro, as locações previstas no Código Civil, que versam sobre propriedades como imóveis públicos e espaços destinados à publicidade, até contemplam a possibilidade de o locador reaver o imóvel antes do prazo, desde que uma indenização seja paga. 

No caso dos imóveis urbanos, regidos pela Lei do Inquilinato, o proprietário não está autorizado a pedir o imóvel antes do prazo, mesmo que se disponha a pagar uma indenização. 

Quando no contrato, verbal ou escrito, é estipulado um prazo menor que 30 meses, o aluguel é renovado de forma automática, desde que nenhuma das partes se pronuncie. Naqueles em que o prazo é superior a esse período, inquilino e proprietário devem fazer um acordo de prorrogação. 

O professor de Direito Imobiliário conta que, a não ser nos casos em que a lei prevê renovação automática, como naqueles em que o prazo estabelecido é menor que 30 meses, é preciso devolver o prazo já no dia seguinte, sob o risco de ser alvo de uma ação de despejo. “Se não entregar no dia seguinte, o locatário já está descumprindo a obrigação”, alerta o jurista. 

Salvo se houver cláusula expressa no contrato que permita a rescisão sem custo, o inquilino deve pagar multa. A única exceção prevista em lei que dispensa o locatário da multa é se a devolução ocorrer por motivo de transferência profissional, a localidade distante. Mas o locador deve notificar o proprietário, por escrito, com, no mínimo, 30 dias de antecedência. 

Pela Lei do Inquilinato, o locatário é responsável por arcar com as despesas ordinárias relacionadas ao imóvel, como condomínio, água, luz, telefone, salário dos funcionários do prédio, etc. As despesas extraordinárias, por sua vez, são de responsabilidade do proprietário. Essas despesas incluem obras que possam ser realizadas no condomínio, como pintura da fachada, conserto do elevador, etc, fundo de reserva e impostos, como o IPTU. 

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Ribeiro conta que justamente as taxas ordinárias podem ser alvo de negociação no contrato. Ocorre que o locatário não está obrigado a aceitar as condições apresentadas pelo inquilino. 

A legislação prevê que o imóvel seja devolvido nas mesmas condições em que foi recebido, por isso, mesmo que não haja cláusula em contrato, é de bom grado pintar o local. Se houve cláusula, “não tem nem o que discutir; é preciso pintar”, diz o professor da PUCPR. 

Mais uma vez, é o contrato que dita as regras. Se nele nada estiver previsto, o locatário pode, sim, trocar a fechadura, até por uma questão de segurança. Na hora de devolver o imóvel, porém, precisa colocar a original novamente. 

Ribeiro explica que, no geral, é permitido que sejam feitas modificações no imóvel, desde que a fachada não seja alterada. Mas no momento da devolução tudo deve estar como era antes. 

É possível que no contrato sejam estipuladas vistorias de tempo em tempo, em dia e horário acordados previamente com o locatário. De jeito nenhum o proprietário pode fazer visitas “surpresa”, ou entrar no imóvel sem a autorização do locatário, pois é preciso respeitar a posse do inquilino. 

Colaborou: Mariana Balan.