A Selic e o mercado imobiliário

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Depois da Segunda Guerra Mundial e do aprimoramento dos instrumentos de governança nos mercados de capitais, as emissões de dívida dos governos trouxeram um padrão clássico de movimentação do capital privado e institucional do mercado financeiro para o mercado imobiliário e vice-versa, em função das taxas de juros praticadas pelos bancos centrais independentes e das políticas monetárias dos governos.

Se investir em títulos públicos passa a ser melhor e mais seguro do que o custo de oportunidade de alocar capital na atividade produtiva local de um país ou do que investir em imóveis, é certo que tal capital será destinado a ficar bem guardado em renda fixa, afinal. O inverso também é verdadeiro: quando as taxas de remuneração do Tesouro são pouco atrativas, o capital tende a migrar para a atividade produtiva e para o real estate.

Com a nova redução da Selic, em 5 de agosto, para 2%, espera-se que uma nova movimentação de recursos aconteça em direção ao mercado imobiliário. Esse movimento deve reforçar ainda mais positivamente os dados desse ecossistema que, mesmo durante a pandemia, vem surpreendendo os indicadores do segmento, conforme revela pesquisa da Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil (CBIC). O estudo menciona que, ao contrário do esperado, 75% das construtoras ouvidas registraram novas vendas em junho, mesmo durante a pandemia do novo coronavírus. Mais de 84% das negociações foram iniciadas depois do dia 20 de março, quando a pandemia já obrigava os brasileiros a manter o isolamento social.

É nesse cenário que estamos presenciando a mais espetacular transferência de capital da renda fixa para o imobiliário. De acordo com a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), em abril, os fundos de investimento tiveram o segundo maior mês seguido de resgates, com mais de R$ 91,1 bilhões, recorde da série histórica desde 2002, sendo 64% desse montante oriundo de fundos de renda fixa, com resgates líquidos de R$ 58,3 bilhões.

Não sem razão a renda fixa perdeu sua atratividade. A taxa Selic passa a ostentar sua mínima histórica de 2%, o que produz uma importante redução no custo do financiamento para a construção de empreendimentos a empresários do ramo, bem como também para o comprador da casa própria. Isso sem falar na inclusão socio-habitacional sem precedentes das camadas menos favorecidas da população. Apenas como curiosidade, para cada um ponto porcentual de redução na Selic, estima-se que a parcela da prestação da casa própria seja reduzida em 13%, o que promove o acesso de 2,7 milhões de pessoas à casa própria e a diminuição do déficit habitacional, hoje estimado em 7,8 milhões de moradias, inclusive com altíssimo impacto no Minha Casa Minha Vida. Esta é, aliás, a razão pela qual, diferentemente das demais construtoras, as empresas voltadas ao negócio de baixa renda vêm apresentando consistentes lucros nos últimos 21 trimestres, muitas delas já com pedido de registro na Comissão de Valores Mobiliários para início do processo de abertura de capital na B3.

É, sem dúvida, um novo momento para o país. Apesar da Covid-19, o Brasil tem muito a celebrar, muito a crescer com esse novo paradigma de juros depois de mais de 50 anos em um país que conseguiu crescer, dentre outras razões, porque tinha taxas de juros baixas – e isso é importante saber, faz parte de nossa história. Como dizia o filósofo Confúcio, “se queres prever o futuro, estuda o passado”.

Alexandre Nigri é economista, administrador de empresas, CEO do Grupo Maxinvest e da MCP Realty e professor convidado do curso de Real Estate e Finance do IBMEC.