O Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba (Ippuc) quer discutir na Câmara Municipal a proposta de uma emenda ao plano diretor com objetivo de tentar reduzir o número de terrenos vazios ou mal aproveitados em áreas bem equipadas e desenvolvidas da cidade, como a região central e o eixo Norte-Sul.Na visão do economista Alberto Paranhos, um dos coordenadores da revisão da Lei de Zoneamento, o modelo atual de fiscalização desses terrenos é ineficiente.
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Hoje, o proprietário precisa construir 15% da área total do terreno para que o espaço não seja considerado mal aproveitado, “o que é pouco, porque se ele [proprietário] fizer um telhadinho para um estacionamento ou uma guarita, já escapou da regra”, explica.
A ideia surge em um momento que o Ippuc discute propostas para a nova lei de zoneamento.
Segundo o especialista, em outros países, o usual é que se exija a construção de um terço ou até a metade do potencial máximo do terreno. Para ele, a tendência é que a discussão siga por esse rumo – a ideia é iniciar conversas com os vereadores sobre um mecanismo ideal para a fiscalização em terrenos vazios.
“Já falamos com os vereadores, eles concordam com a discussão e querem entender melhor. Entendem a necessidade de que terrenos em regiões bem estruturadas sejam ocupados e oferecidos ao mercado”, informa. “[A ideia é] Usar esse mecanismo de uma forma que seja razoável, porque 15% do coeficiente básico do terreno é inócuo”, aponta Paranhos. “Não sei ainda qual é o ideal, estamos discutindo”, completa.
IPTU Progressivo
Uma das maneiras de trabalhar para incentivar o melhor aproveitamento dessas áreas vazias é a utilização do IPTU Progressivo, ou o Parcelamento, Edificação e Urbanização Compulsórios (Peuc), avalia Paranhos. A ferramenta permite ao município penalizar o proprietário com aumento progressivo do imposto predial se entender que a área em questão está sendo mal utilizada.
A cobrança se faz pelo aumento gradual da alíquota do imposto, podendo dobrar o valor de um ano para o outro. O teto máximo é de 15% do valor venal do imóvel.
A compreensão é de que quando um terreno é mal utilizado ou está vazio em uma região bem estruturada da cidade – com transporte público, estabelecimentos comerciais, variedade de serviços e vias públicas em boas condições de circulação,por exemplo –, ele impede que pessoas morem ou trabalhem naquele local, fazendo com que se desloquem para outras regiões, ou ainda obrigando a prefeitura ou entidades privadas a fazer investimentos em outros locais, tendo áreas disponíveis para utilizar.
O Ippuc pretende retomar a discussão com os vereadores depois de realizadas a série de audiências sobre a lei de zoneamento, o que pode acontecer ainda este ano ou no início de 2018.
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Quem dá mais
Paranhos diz que o Ippuc tem ouvido os proprietários de terrenos vazios ou com pouca área construída. E o que o órgão tem identificado é um impasse entre eles e as empresas que desejam adquirir as áreas para empreendimentos.
“Eles [os proprietários] dizem que vendem, é só pagar pelo preço pedido. E você fala com os investidores, e eles dizem que os preços praticados são altos demais. O preço que um quer pagar do ponto de vista de rentabilidade não é o que o outro quer receber”, informa. “Não sei dizer se o preço é justo.”
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