As novas áreas de Curitiba que receberão estímulos para ‘crescer para cima’ serão conhecidas apenas em 2016, após a votação da Lei de Ocupação e Uso do Solo. Mas a revisão do Plano Diretor, que deve ter sua versão final aprovada na próxima terça (3), já deu indícios de onde isso poderá ocorrer. De olho em bairros como Batel e Mercês, o setor imobiliário também gostou de saber que a intenção é incentivar a verticalização das regiões cortadas pelas avenidas Getúlio Vargas, Iguaçu e Wenceslau Braz.
Veja quais seriam os novos eixos de adensamento leste-oeste de Curitiba segundo o novo Plano Diretor
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Estimativas do setor indicam que apenas 30% dos imóveis de Curitiba sejam apartamentos, atualmente. O último dado oficial do IBGE apontou 26 % em 2010. Nas demais capitais do Sul, a verticalização atinge 50% (Florianópolis) e 40% (Porto Alegre). Ou seja, a capital paranaense tem muito potencial para se verticalizar, aproveitando ainda mais regiões já consolidadas e com infraestrutura – e, ao menos em teoria, diminuindo a necessidade de deslocamentos.
Enquanto periferia cresce, Batel perde moradores
A população de Curitiba cresceu 10% na última década. Mas esse crescimento foi mais intenso em bairros periféricos, em muitos dos quais ainda não há equipamentos públicos suficientes e sequer oferta de transporte coletivo eficiente. No Campo de Santana, a mais de 20 Km do centro, o crescimento médio anual da população foi de 13,77% no período intercensitário (2000 a 2010). Já bairros como Batel, Mercês, Seminário e São Francisco perderam moradores. Reportagem da Gazeta do Povo publicada em julho mostrou a situação dos moradores do bairro do extremo sul de Curitiba, que chegam a passar quatro horas diárias para fazer o deslocamento casa-trabalho. Sem a aplicação de instrumentos como o IPTU progressivo e a cota de interesse de moradia social, presentes no novo Plano Diretor, esse cenário só se intensificará.
No novo texto do Plano Diretor, algumas das importantes vias conectoras da cidade passarão a ter um papel mais relevante na atração de novas moradias, comércio e serviços. Esse é o caso das avenidas Getúlio Vargas e Iguaçu, que ligam o Seminário à região central. Fontes do mercado afirmam que a expectativa é de que os limites construtivos cresçam, pelo menos, entre a Avenida Presidente Arthur da Silva Bernardes e a Rua Brigadeiro Franco. Hoje, o zoneamento permite construir até seis pavimentos com possibilidade de mais caso haja aquisição de potencial construtivo. Mesma situação da Avenida Presidente Wenceslau Braz, uma das ligações para o Portão.
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Oficialmente, o mercado imobiliário e o da construção civil se limitam a elogiar o plano. Em nota, o Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Paraná (Sinduscon-PR) afirmou ser a favor da criação dos novos eixos porque os existentes já estão em processo de desenvolvimento há muito tempo. Já a Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi-PR) ressaltou a restrição natural de Curitiba em relação à quantidade de áreas disponíveis para ocupação devido à extensão territorial pequena e ao limite imposto pelas áreas de preservação ambiental. “Isso poderia ser compensado pela verticalização”.
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Mas o fato de algumas das regiões desejadas pelo mercado estarem no Plano Diretor não necessariamente indica que essas áreas serão imediatamente adensadas. A própria Wenceslau Brás, assim como a Marechal Floriano Peixoto e a Linha Verde, já havia recebido a autorização para receber prédios na última Lei de Uso e Ocupação do Solo. Elas se somaram às chamadas vias estruturais, como a Sete de Setembro/República Argentina. E o cenário dessas vias ainda não mudou completamente.
Apesar do desejo do mercado imobiliário, o adensamento dos novos eixos também dependerá da conjuntura econômica do país. Sem a retomada do crescimento e da oferta de crédito, a verticalização de Curitiba, que acelerou nos últimos seis anos, andará a passos lentos.
Novos eixos não são “novos”, diz ex-presidente do Ippuc
Professor da UFPR e ex-presidente do Ippuc, Luiz Henrique Fragomeni afirma que os novos eixos leste-oeste não são “novos”, mas uma reafirmação do que vem sendo discutido desde 2004. “Curitiba desenvolveu muitos eixos que talvez ainda não estejam completamente consolidados, como o norte. Hoje, a cidade é um paraíso para investimento em espigão com frentes de construção para todos os lados”.
Sérgio Pires, atual presidente do Ippuc, é mais otimista. “O eixo norte-sul começou [a se estabelecer] em 1965. Olha quanto tempo estamos levando para desenvolver isso. E naturalmente ele vai se adensar ainda mais quando tiver o metrô. Se for [para esperar], (...) não vamos desenvolver nada nos próximos 40 anos”. Ele lembra que as antigas conectoras foram pensadas indo para Oeste, em direção a uma cidade industrial que não existe mais. “Hoje, 80% da economia da cidade é calcada nos serviços. Queremos criar alternativas, minimizando os deslocamentos indesejáveis por meio dos novos centros para desenvolvimento econômico e social. Embora sejamos uma metrópole, em alguns momentos Curitiba pode voltar a ser vila”.
Em 2012, mercado pediu estudos para mudança no zoneamento
Em 2012, os candidatos às eleições municipais se comprometeram a estudar propostas para alterar o zoneamento de algumas regiões de Curitiba de ZR-1 (estritamente residencial, com até dois pavimentos) para ZR-2 (que permite também comércios térreos com até 100 m² de área). O mercado queria que os bairros Batel e Mercês, hoje ZR-1, virassem ZR-IV (até dez pavimentos, com compra de potencial construtivo).
Sérgio Pires, do Ippuc, diz, porém, que as discussões do Plano Diretor foram além desses desejos. “Se você pega uma ZR-1 e transforma em ZR-4, (...) desestrutura o sistema. Quando se cria eixos estruturantes, por onde vai passar transporte coletivo, com alternativas para transporte de bens e serviços, fica até mais interessante para o empreendedor.”
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