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São Paulo lança primeira PPP para moradia de interesse social no país

Na prática, modelo pode dar mais prazo para o poder público pagar subsídios e também ajuda a evitar que os mais pobres sejam empurrados para a periferia

  • PorFabiane Ziolla Menezes
  • 21/09/2015 22:00
Área que receberá o investimento na cidade de São Paulo fica na Rua São Caetano, em área central e perto à Pinacoteca da capital paulista. | Clovis Deangelo/Divulgação
Área que receberá o investimento na cidade de São Paulo fica na Rua São Caetano, em área central e perto à Pinacoteca da capital paulista.| Foto: Clovis Deangelo/Divulgação

No início de setembro, São Paulo deu início às obras da primeira parceria público-privada para a construção de moradias de interesse social, batizada de Casa Paulista. O terreno fica na região central da capital paulista e seria, segundo o secretário estadual de Habitação de São Paulo, Rodrigo Garcia, 100% público. Dividido em quatro lotes, o Casa Paulista prevê um total de 14 mil moradias no centro de São Paulo e representaria uma mudança de paradigma para os modelos hoje aplicados por estados e municípios na construção de moradias populares, principalmente por introduzir tais habitações na área central da capital paulista. Com as obras do primeiro lote iniciadas em setembro, a ideia teve um início conturbado e ainda recebe críticas de especialistas, mas pode ser um ponto de partida para novos projetos habitacionais no país.

Projeto é criticado por comunidade acadêmica paulista

Desde o início das discussões sobre a PPP para moradia social em São Paulo, a ideia tem sido alvo de críticas de especialistas. Ainda em 2013, o Ministério Público Estadual de São Paulo ajuizou uma ação civil pública para paralisar o Casa Paulista porque entendia que não havia participação popular suficiente na elaboração do edital da PPP. No ano seguinte, o projeto foi novamente segurado para se adequar às eventuais mudanças que viessem com a revisão do Plano Diretor de São Paulo.

Ainda assim, já com as obras do primeiro lote iniciadas, o projeto ainda é criticado. Segundo professores que participam do ObservaSP, projeto de pesquisa ligado ao Laboratório Espaço Público e Direito à Cidade (LabCidade), da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, com apoio da Fundação Ford, não está claro se realmente todas as áreas previstas na região central de São Paulo para receber o projeto são públicas. Também não há clareza sobre a distribuição das unidades em relação aos mais pobres, que ganham menos de três salários mínimos, já que a tabela de faixas de renda adotada pelo projeto não segue aquela já conhecida do Minha Casa Minha Vida.

Restam ainda dúvidas sobre a distribuição das unidades, uma vez que a Secretaria de Estado de Habitação de São Paulo e a companhia de habitação da capital paulista (CDHU) não usarão a “fila” já existente, e sim abrirão um processo de seleção específico para o preenchimento das moradias feitas pela PPP. A princípio, 80% das unidades iriam para pessoas que trabalham no centro mas moram longe, não havendo, portanto, qualquer favorecimento a famílias que vivem em eventuais ocupações e em situação de vulnerabilidade em imóveis próximos dos lotes do projeto.

Outro ponto é o critério de escolha dos vencedores das licitações. Ao invés do menor preço, a seleção dos construtores também poderia se basear em critérios como maior oferta de área por unidade, maior número de unidades ou qualidade da habitação.

Basicamente, o modelo propõe, segundo Garcia, que o poder público entre com o terreno – tido hoje pelas construtoras como o principal fator de custo de uma obra e de precificação dos imóveis – e dilua o pagamento de subsídios ao longo de um prazo de 20 anos. A construtora ou consórcio privado, por sua vez, participa das licitações de cada lote, oferecendo o menor preço possível para a construção das habitações e tendo ainda a oportunidade de explorar, por 20 anos, os serviços de administração condominial e manutenção predial das unidades.

No caso do primeiro lote, localizado na Barra Funda, próximo à Pinoteca de São Paulo, são 3.683 unidades – 2.260 de interesse social (para famílias que ganham até seis pisos salariais paulistas, de R$ 905) e 1.423 de mercado popular (para quem ganha de seis a dez pisos). O estudo inicial do valor do condomínio para cada morador teria ficado em menos de R$ 60, segundo Garcia. Os subsídios devidos por cada unidade – R$ 20 mil do estado de São Paulo e R$ 20 mil da capital paulista – e também pela prestação dos serviços de manutenção predial serão diluídos em contraprestações anuais de R$ 80 milhões à Canopus Holding S.A., vencedora da licitação do primeiro lote. Ao todo, os investimentos previstos são de R$ 900 milhões da iniciativa privada e R$ 465 milhões do poder público, divididos ao longo de 20 anos de contrato.

“Há um esgotamento dos recursos da União a fundo perdido e os estados brasileiros precisam de outro modelo para continuar a combater o déficit habitacional”, frisa Garcia. Ao falar do esgotamento de recursos, o secretário paulista fala dos recentes cortes na primeira faixa do programa Minha Casa Minha Vida pela União e outras mudanças que praticamente paralisaram a contratação de novas moradias para os mais pobres até que a economia do país volte para os trilhos.

A Gazeta do Povo entrou em contato com a Cohab de Curitiba para discutir o assunto, mas nenhum porta voz pode nos atender até o fechamento dessa reportagem.

Pequeno avanço

Recentemente,o jornal mostrou que o texto do novo Plano Diretor de Curitiba, à espera de votação na Câmara Municipal, abriu uma série de novos instrumentos urbanos, entre eles a Cota da Habitação de Interesse Social. O dispositivo, adotado também em São Paulo, consiste na contrapartida que grandes empreendimentos imobiliários terão de dar em prol da moradia popular. No texto em trâmite na Câmara são definidas três formas de se cobrar a Cota: produção de unidades de habitação popular no mesmo terreno do empreendimento em questão; transferência não onerosa em favor do município de imóvel próximo ao empreendimento para fins exclusivos de habitação de interesse social; ou depósito ao Fundo Municipal de Habitação de Interesse Social (FMHIS).

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