Fundos imobiliários estão no radar do investidor

• 1

O tema fundos imobiliários está cada vez mais inserido no vocabulário do investidor brasileiro. Para os que não estão habituados, os FIIs (como são chamados) são “condomínios fechados” divididos em cotas, que podem ser adquiridas por qualquer pessoa. Investir nessa modalidade é o mesmo que alocar parte do capital em empreendimentos como shoppings, hospitais e edifícios comerciais.

Ao adquirir cotas de fundos imobiliários negociados na B3, o investidor se torna sócio dos principais empreendimentos do país. Essa possibilidade deve entrar no radar de quem começa a investir ou de quem deseja diversificar sua carteira, pois pode ser uma alternativa mais vantajosa de lucrar no mercado imobiliário, se comparado ao investimento direto em imóveis.

Bê-á-bá

Existem duas formas de adquirir essas cotas. A primeira é participando do IPO (Oferta Pública) e fazendo a compra no lançamento ao mercado. A segunda é no mercado secundário, por meio de outros investidores via Home Broker, ou ainda na mesa de operações das plataformas digitais de investimento, corretoras de valores e bancos. Há também duas formas de ganhar com os FIIs: pela valorização das cotas negociadas e com o pagamento dos rendimentos mensais exercidos pelos fundos.

Do mesmo modo que na compra de qualquer imóvel, os rendimentos são provenientes dos aluguéis. Neste segmento, 95% do lucro líquido auferido pelo fundo é distribuído aos cotistas e tem como principal atrativo ser isento de Imposto de Renda. Entretanto, é importante salientar que a isenção alcança apenas o pagamento dos rendimentos mensais e há tributação de 20% sobre o ganho de capital.

Quando o assunto é FII, visualizo algumas vantagens, que listarei a seguir. Existe a possibilidade de valorização das cotas, pois, assim como no mercado de ações, é possível ganhar dinheiro vendendo por um preço mais elevado que o de compra (especulação ou investimento). Os fundos são caracterizados também pela sua praticidade na comparação com o investimento em imóveis, sujeito a processos de compra e venda complicados, caros e demorados, enquanto a negociação das cotas é tão simples e rápida quanto a de ações.

Outros pontos positivos são o baixo custo (pois é possível adquirir cotas de FIIs por valores que partem de R$ 100, em média) e a diversificação do investimento, pela possibilidade de adquirir participações em shopping centers, hospitais e outros empreendimentos comerciais. É interessante notar aqui possíveis interesses adicionais. Ao investir em um shopping, por exemplo, o fundo pode ter participação proporcional no estacionamento, trazendo mais fontes de receita e possibilitando uma previsão do fluxo de caixa. Por fim, há a vantagem de isenção de imposto de renda, conforme explicitado anteriormente.

Interesse crescente

Desde o início de 2017 até o final de junho deste ano, já foram feitas 91 ofertas públicas, 23 delas apenas em 2019. O número de investidores também aumentou de forma expressiva, saindo de cerca de 150 mil para 362 mil no mesmo período. Em relação a média diária de negociações, em 2018 este dado encerrou em 20 mil versus quase 35 mil neste ano.

Entre as razões que têm impulsionado a procura dos investidores por este ativo estão, em especial, o atual momento da taxa de juros no país e as perspectivas de que ela possa cair para 5% nos próximos meses. Há ainda outros fatores, de acordo com essa expectativa, que acabam chamando a atenção por causa da natureza cíclica desse segmento. Como exemplo, pego o próprio IFIX, indicador do desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados nos mercados de bolsa e de balcão organizado da B3.

O IFIX é o resultado de uma carteira teórica de ativos, elaborada de acordo com os critérios estabelecidos na metodologia atual da B3. Nos últimos 36 meses, o índice apresentou retorno superior a 50%; no mesmo período, o CDI teve retorno de 28% (alguns buscam comparar o indicador ao Ibovespa, o paralelo que não é o mais adequado).

Reforço que no mercado de investimento não faltam oportunidades que o pequeno investidor pode buscar de acordo com seu perfil e com seus objetivos. O segmento de FIIs em específico eu sugiro para aqueles que buscam a diversificação na carteira de investimentos e/ou que vislumbram o recebimento de proventos mensais, seja para utilização no dia a dia, seja para reinvestir os valores em outras modalidades.

Roberto Indech

veja + em Roberto Indech