De olho na expansão do mercado de condo-hotéis, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) avançou na regulamentação deste tipo de investimento. Em março, o órgão regulador do mercado de capitais publicou a Deliberação 734 que dá à Superintendência de Registro de Valores Mobiliários (SRE) a competência para conceder a dispensa de registro de oferta pública dos contratos de investimento coletivo (CICs) para os projetos de condo-hotel.
O que é o registro de oferta pública?
A oferta pública refere-se a colocação de um determinado número de títulos ou outros valores mobiliários para venda junto ao público, como ocorre, por exemplo, com as empresas que abrem capital. As ofertas que envolvem a captação da chamada poupança pública, como ocorre com os condo-hotéis, são regulamentadas e precisam ser registradas na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) com o objetivo de permitir aos investidores participarem da oferta e decidirem pelo investimento de forma consciente.
Tal fato, aliado a expansão do segmento dos condo-hotéis nos últimos anos, fez com que em 2013 a CVM emitisse o alerta de que a venda de apartamentos ou cotas de condo-hotéis sem sua avaliação e aprovação era irregular. A partir daí, as empresas do setor passaram a pedir à CVM a dispensa de alguns requisitos exigidos para o registro da oferta que não se ajustavam à dinâmica do mercado imobiliário – como o prazo de 180 dias para sua realização. “Sem a dispensa muitos empreendimentos poderiam ser inviabilizados, pois este é um procedimento caro, complexo e cujos requisitos não foram estabelecidos tendo em vista o mercado imobiliário”, explica a advogada Fernanda Muraro Bonatto.
O objetivo da medida é dar mais agilidade à avaliação dos pedidos de dispensa, que antes passavam pela área técnica, mas também precisavam da aprovação do colegiado da comissão. “A deliberação também traz mais transparência ao processo, pois consolida o entendimento da CVM sobre as dispensas que concordamos em dar e suas contrapartidas”, acrescenta Pablo Renteria, diretor da CVM.
O setor, que aguardava o impacto das análises das operações de condo-hotéis pela CVM, recebeu a medida de forma positiva. Ronaldo Albertino, diretor de Desenvolvimento para a América Latina da rede Bourbon, projeta que o tempo médio para a avaliação da dispensa – que era de cerca de seis meses – deva ser reduzido pela metade. “Sabemos que isso foi um grande avanço que facilitará o processo de aprovação dos projetos”, avalia.
O que mudou?
As características do negócio de condo-hotel fazem com que a comercialização de suas unidades necessite do registro de oferta pública ou de sua dispensa, que é autorizada pela CVM. Isso porque, diferente do que ocorre com outro tipo de imóvel, o comprador passa a fazer parte de um pool de investidores e torna-se dono da unidade ou de sua fração ideal, mas não pode usar o apartamento. O quarto fica atrelado à operação da rede hoteleira, tendo como contrapartida a expectativa de rendimentos mensais.
A novidade da deliberação da CVM refere-se ao regramento para a dispensa do registro, que deixa claro os documentos e condições que os ofertantes precisam apresentar para ter o pedido aprovado, como lembra a advogada Fernanda Muraro Bonatto, sócia do escritório Santos Silveiro Advogados.
Entre outras condições, podem ser objetos de dispensa de registro os CICs para a venda de unidades autônomas destinadas a investidores que tenham ao menos R$ 1 milhão de patrimônio ou invistam pelo menos R$ 300 mil na oferta. Já a oferta de frações ideais deve ser destinada aos investidores qualificados que possuam ao menos R$ 1,5 milhão de patrimônio ou invistam um mínimo de R$ 1 milhão na oferta.
A deliberação também define regras para a publicidade dos empreendimentos, como aprovação do material pelo órgão e o informe de que a oferta recebeu dispensa. Tais condições, segundo a CVM, asseguram ao investidor o adequado nível de proteção e informação.
“Agora, as ofertas serão mais padronizadas, contendo projeções econômicas e financeiras para o investidor. A medida revela que a CVM está com olhos abertos para esse tipo de empreendimento imobiliário, lutando pelos interesses dos investidores e fazendo um bom serviço para os dois lados” avalia o especialista em empreendimentos imobiliários com captação na CVM, Bruno Dequech Ceschin, da K2 Capital.
Mercado de condo-hotéis é promissor, mas investimento exige análise dos riscos
O mercado imobiliário deve continuar acompanhando o crescimento do segmento de condo-hotéis. Dados de setembro do Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil (Fohb) estimavam uma expansão de 56% desta modalidade no quadriênio 2013-2016, o que deve fazer com que este tipo de unidade represente 53% da oferta total de quartos no país. Somente na rede Bourbon, por exemplo, 41% dos negócios em andamento para os próximos anos são de condo-hotéis.
Para os compradores que capitalizam os empreendimentos, adquirir um quarto de hotel representa uma oportunidade de diversificar os investimentos já que, além da valorização do imóvel, o investidor poderá contar com o rendimento mensal decorrente da ocupação hoteleira.
Como outras modalidades de investimento, o setor também apresenta riscos próximos aos decorrentes da compra de uma unidade imobiliária comercial, na opinião de Bruno Ceschin, da K2 Capital. “A principal diferença é que neste modelo tem uma administradora que faz todo o trabalho de gerenciamento do negócio, fazendo com que o investidor seja mais passivo no processo”, explica.
Não obter a rentabilidade esperada ou precisar aportar recursos para o capital de giro do hotel são alguns dos riscos a que os investidores precisam estar dispostos ao optar pela modalidade. Por isso, a dica dos especialistas é a de que os compradores busquem informações sobre a incorporadora e a administradora do hotel, pesquisem o mercado e acompanhem de perto os resultados obtidos pelo condomínio.
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