A partir desta segunda-feira (4), quem financiar um imóvel usado na Caixa Econômica Federal (CEF) terá que desembolsar um valor maior de entrada para garantir a contratação do crédito. Nesta data, passam a valer os novos tetos anunciados pelo banco para os financiamentos que utilizam recursos da caderneta de poupança. Especialistas do setor acompanham com atenção a medida, mas dizem que ainda é cedo para analisar seus impactos sobre o mercado de usados, principalmente porque os demais bancos continuam oferecendo o crédito sem alteração de suas regras, embora a Caixa concentre cerca de 70% do financiamento imobiliário do país.
Retração da poupança estimula aperto no crédito imobiliário
A fuga da poupança é apontada como um dos principais fatores para a adoção das medidas de restrição do crédito adotadas pela Caixa Econômica Federal (CEF). O economista Gilmar Mendes Lourenço, professor de Economia da FAE, lembra que no primeiro trimestre de 2015 a poupança registrou seu recorde histórico no volume de retiradas, o que fez com que a captação líquida da caderneta ficasse negativa. “A principal fonte de crédito habitacional é a poupança. Ela vem apresentando uma migração líquida de recursos, comportamento que deve se repetir em abril”, projeta.
Outro ponto destacado pelo economista é o fato de a CEF comprometer uma parcela expressiva de seus recursos para cumprir com os programas de transferência de renda, como o bolsa família, nas chamadas “pedaladas fiscais”. Assim, o volume de recursos que o banco tem disponível para aplicar em crédito habitacional vem caindo. “Como banco oficial, a Caixa age mais para o atendimento de prioridades políticas do que pela necessidade de ajustar o fluxo de caixa ou o equilíbrio financeiro. Agora ela começou a sentir o sapato apertar e colocou o freio em uma das modalidades mais demandada, que é a de usados”, diz.
Ainda na opinião do especialista, os bancos privados devem começar a reorganizar suas carteiras, destinando mínimo exigido legalmente para o crédito habitacional e transferindo seus excedentes para o mercado financeiro, que é mais rentável.
Nova regra
Nas operações do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o limite de financiamento vai passar de 80% para 50%. Para imóveis do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), a redução será de 70% para 40%, pelo Sistema de Amortização Constante (SAC).
Esta é a segunda medida adotada pela Caixa em menos de um mês que afeta o crédito imobiliário. No dia 16 de abril, o banco anunciou uma alta de 0,3 ponto porcentual nas taxas de juros para os financiamentos de imóveis residenciais com recursos da poupança contratados a partir do último dia 13. Em nota, a Caixa informa que “o foco do banco este ano será o financiamento de imóveis novos, com destaque para a habitação popular – operações do Minha Casa, Minha Vida com recursos do FGTS”, que “não sofreram nenhuma alteração”.
Mercado
Para Luciano Tomazini, vice-presidente de Lançamentos e Comercialização Imobiliária do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR), a medida representa uma forma de restrição ao crédito e acende um sinal de alerta para o setor. Segundo dados do sindicato, 60% dos usados comercializados no primeiro trimestre em Curitiba utilizaram o financiamento imobiliário.
Na avaliação de Tomazini, neste momento o maior impacto é o da notícia em si, uma vez que há a possibilidade de migração da contratação do financiamento para outras entidades. “Os outros bancos continuam financiando [com as mesmas taxas]. Teoricamente, quem tem condições pode contratar o financiamento com outra entidade. Esta é uma oportunidade, mas não uma certeza”, diz.
O diretor geral da Apolar Imóveis, Daniel José Galiano, também acredita nesse movimento. Segundo ele, quem depende do financiamento pode optar pela compra de um imóvel novo em vez de um usado . “Ou o cliente terá uma poupança ou deverá migrar para o imóvel novo. Quem está vendendo vai aceitar outro imóvel ou um carro como entrada, o mercado vai continuar girando”, avalia. Na Apolar, 70% dos usados são comercializados por meio de financiamento. Destes, entre 60% e 70% são com crédito concedido pela Caixa.
Segundo Galiano, os clientes que costumavam financiar imóveis de até R$ 300 mil devem ser os mais afetados pela medida, pois costumavam utilizar o teto máximo do financiamento. Acima desse valor os contratantes já costumavam dar entradas maiores para que a prestação não ficasse alta.
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