Registro de Imóveis do Brasil: pilar estrutural do crédito imobiliário

A história do Registro de Imóveis no Brasil se confunde com a própria trajetória do crédito imobiliário no país. Sua origem remonta ao século XIX, quando o imperador Dom Pedro II promulgou a Lei Orçamentária nº 317, de 1843, que instituiu o Registro de Hypotecas. Desde então, a preocupação central do sistema registral foi conferir estabilidade às garantias reais, previsibilidade às relações patrimoniais e segurança jurídica às operações de financiamento.

Ao longo de quase dois séculos de evolução institucional, o Registro de Imóveis consolidou-se como instrumento fundamental para reduzir riscos, superar incertezas e criar um ambiente confiável para a circulação da riqueza imobiliária. A introdução da alienação fiduciária de bens imóveis, em 1997, marcou uma mudança profunda nesse percurso histórico, ao substituir modelos mais lentos e litigiosos por uma garantia moderna, eficiente e compatível com as exigências do crédito contemporâneo.

Para o diretor de comunicação da  Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo – Arisp, Moacyr Petrocelli, “longe de representar um elemento estranho ao sistema, a alienação fiduciária expressa a vocação histórica do Registro de Imóveis: assegurar segurança jurídica como fundamento do desenvolvimento econômico e da expansão do crédito”.

A virada do mercado: declínio da hipoteca e ascensão da garantia fiduciária

A Lei nº 9.514, de 1997, ao instituir a alienação fiduciária de bens imóveis, promoveu uma transformação estrutural no sistema de garantias do crédito imobiliário. A substituição progressiva da hipoteca por um mecanismo mais eficiente desencadeou uma expansão significativa dos financiamentos imobiliários, impulsionando a construção civil, ampliando o acesso à moradia e fortalecendo o Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro.

Sob o ponto de vista socioeconômico, a alienação fiduciária mostrou-se uma resposta racional às limitações históricas da hipoteca. Entre os entraves, destaca-se a morosidade da execução judicial, cuja duração média chega a cerca de quatro anos e seis meses, segundo o relatório Justiça em Números 2024, do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Soma-se a isso a recorrente preterição do crédito hipotecário no concurso de credores, tanto em processos de recuperação judicial e falência — nos quais prevalecem créditos extraconcursais, trabalhistas e acidentários — quanto na execução contra devedor insolvente, em que créditos trabalhistas, acidentários e tributários assumem prioridade.

Nesse cenário, a alienação fiduciária consolidou-se como uma garantia real funcional, previsível e compatível com as exigências de um mercado de crédito moderno e sustentável, conferindo maior segurança aos financiadores e reduzindo custos sistêmicos.

Marco Legal das Garantias e a evolução do sistema registral

Desde sua introdução, a alienação fiduciária passou por sucessivos aprimoramentos legislativos, que buscaram aumentar sua eficiência econômica e alinhá-la à dinâmica do mercado. Esse processo culminou com o Marco Legal das Garantias, instituído pela Lei nº 14.711, de 2023, considerado um marco emblemático na evolução do sistema.

O novo regime tem como objetivos centrais o fortalecimento das garantias reais como instrumento de estímulo ao crédito, a modernização dos procedimentos registrais — com destaque para a consolidação do registro eletrônico — e a mitigação do chamado dead capital (“capital morto”). Esse conceito se refere a ativos que, embora existentes, não conseguem ser convertidos em capital econômico devido a entraves jurídicos, deficiências informacionais ou insegurança quanto à sua circulação.

“Ao reduzir essas fricções, o Marco Legal das Garantias reforça o papel do Registro de Imóveis como catalisador da transformação do patrimônio imobiliário em riqueza produtiva, ampliando a base do crédito e promovendo desenvolvimento econômico sustentável”, observa Petrocelli.

Entre as inovações, destaca-se a autorização expressa para que um único imóvel possa servir de garantia para mais de uma operação de crédito, com admissão do registro imediato dessas garantias na matrícula imobiliária. A medida amplia a capacidade de alavancagem dos ativos imobiliários sem comprometer a higidez do sistema. Ao contrário, reforça a transparência, a previsibilidade e a segurança jurídica, preservando a confiança dos agentes econômicos e assegurando o controle registral das prioridades e dos riscos envolvidos.

Potencial de expansão e impacto na economia

Dados do Banco Mundial, validados pelo Banco Central do Brasil, indicam que o crédito imobiliário corresponde atualmente a cerca de 9,3% do PIB brasileiro — percentual considerado modesto quando comparado a economias mais maduras. Em países como Alemanha e Estados Unidos, o volume de crédito imobiliário supera 50% do PIB, evidenciando um amplo espaço para crescimento no Brasil.

A expansão desse segmento está diretamente associada à segurança jurídica, à eficiência dos instrumentos de garantia e à confiança institucional. Nesse contexto, o sistema registral brasileiro desempenha papel estratégico e decisivo.

O crédito imobiliário no Brasil é muito inferior ao de países desenvolvidos, como Alemanha e Estados Unidos. (Foto: Divulgação/Arisp)

O ponto central reside na concentração das informações juridicamente relevantes na matrícula do imóvel. Ao reunir, em um único repositório público e qualificado, dados sobre titularidade, ônus, restrições e garantias, o Registro de Imóveis reduz significativamente a assimetria informacional entre os agentes do mercado de crédito. Esse ambiente de transparência permite financiamentos mais seguros e com juros mais baixos, pois garante aos credores plena ciência do risco assumido e previsibilidade dos efeitos jurídicos da garantia.

Além disso, confere a certeza de que, em caso de inadimplemento, a retomada do ativo ocorrerá de forma eficiente, célere e juridicamente estável, preservando o equilíbrio do sistema e a confiança do mercado.

Regularização fundiária e conversão de patrimônio em capital

Para além da segurança jurídica, o Registro de Imóveis pode contribuir decisivamente para a expansão do crédito imobiliário por meio da ampliação da regularização fundiária. Em consonância com as reflexões do economista peruano Hernando de Soto, na obra O Mistério do Capital, Petrocelli destaca que o impacto da propriedade regularizada vai muito além da garantia de moradia digna.

Para o diretor de comunicação da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (Arisp), Moacyr Petrocelli, a regularização fundiária amplia a base de crédito e impulsiona o desenvolvimento econômico. (Foto: Divulgação/Arisp)

“Trata-se, sobretudo, da formalização de ativos que antes permaneciam à margem da economia, convertendo patrimônio informal em capital econômico efetivo”, afirma. Segundo ele, os imóveis regularizados em cada circunscrição do país, impulsionados pela capilaridade do Registro de Imóveis do Brasil — presente em todo o território nacional —, têm aptidão para atrair capital robusto, ampliar a base do crédito e catalisar o desenvolvimento econômico com segurança jurídica e previsibilidade institucional.

Em termos objetivos, regularizar significa trazer para o mercado ativos imobiliários antes invisíveis, convertendo ocupações e situações informais em bens de capital juridicamente qualificados e aptos à circulação econômica. Imóveis regularizados podem ser alienados, financiados e oferecidos como garantias robustas, ampliando a base patrimonial disponível ao crédito, reduzindo riscos sistêmicos e potencializando o desenvolvimento econômico.

“Trata-se de uma estratégia estrutural: mais registro, mais ativos; mais ativos, mais crédito; mais crédito, mais crescimento”, resume Petrocelli.

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