Há muita preocupação e muita discussão a respeito da permanência da fiança em contrato de locação. Sim, permanece, pois está escrito na Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, modificada pela Lei 12.112, de 2009, que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e os procedimentos pertinentes.
Na Seção VII, que trata das garantias locatícias, o art. 37 permite exigir do locatário uma das diversas modalidades de garantir o efetivo recebimento do valor locativo. Dentre as garantias, referido dispositivo legal constitui, no inciso II, que o locador contrate com locatário a prestação de fiança, que é uma espécie de contrato acessório através do qual uma pessoa, o fiador, garante com seu patrimônio a satisfação de um credor, caso o devedor principal, aquele que contraiu a dívida, não a solva em seu vencimento. Esta definição está em sintonia com o que estabelece o art. 818 do Código Civil brasileiro (Lei 10.416, de 10 de janeiro de 2002).
O fiador estará ligado ao contrato de locação e responderá com seu patrimônio por dívidas do locatário
É de praxe que conste no contrato de locação uma cláusula estabelecendo que, no caso de a locação continuar por prazo indeterminado, também permanecerá vigente até a entrega do imóvel a fiança prestada. Dita cláusula decorre do permissivo contido no art. 39 da lei de regência da locação, que diz: “Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel”.
Conclui-se, pois, que o fiador estará ligado ao contrato de locação e responderá com seu patrimônio por dívidas do locatário, no caso de a locação passar a ser por prazo indeterminado, não importando o tempo decorrido, posto que neste caso a fiança também passa a ser por prazo indeterminado. Para que haja extinção da fiança faz-se necessário que o fiador notifique o locador nos termos do art. 835 do Código Civil, que diz: “O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 60 dias após a notificação ao credor”. Como consequência e não ocorrendo a notificação, permanecerá a fiança e o fiador será parte legítima para figurar no polo passivo da ação de execução que vier a exigir o pagamento dos aluguéis não pagos.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, do egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Paraná e demais tribunais pátrios é uníssona e confirma a possibilidade de a execução ser direcionada ao fiador conforme julgados a seguir: “Apelação cível. Embargos à execução de título extrajudicial. Locação. Fiadores. Legitimidade reconhecida. Locador. Interesse de agir configurado. Responsabilidade dos fiadores até a entrega das chaves. Previsão contratual. Litigância de ma-fé. Não configuração. 1. Os fiadores possuem legitimidade passiva e são responsáveis pelo pagamento das obrigações decorrentes do contrato de locação até a entrega das chaves, se assim expressamente anuíram. 2.Para usufruírem da exoneração, os fiadores devem comunicar o locador por meio de notificação extrajudicial ou por intermédio de demanda apropriada.3. A rescisão do contrato de locação em ação de despejo por falta de pagamento não retira a eficácia executiva do contrato perante os fiadores solidariamente responsáveis relativamente a período pretérito. 4. Não havendo aditamento contratual que justifique afastar a responsabilidade dos fiadores, não procede a pretensão de manter a responsabilidade dos fiadores vinculada ao valor original do aluguel. 5. Não se evidenciou nos autos os pressupostos que caracterizam a litigância de má-fé. Apelo conhecido e desprovido”. (TJ-PR – AC: 6385200 PR 0638520-0, relator: Vilma Régia Ramos de Rezende. Data de julgamento: 19/05/2010, 11.ª Câmara Cível: DJ: 411).
Ao prestar fiança, o fiador deverá ter em mente que só não responderá pelo aluguel afiançado no caso de adimplemento pelo locatário. Do contrário, o fiador, não honrando o pagamento de modo amistoso, responderá em processo judicial com seu patrimônio até satisfação do credor.
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