O valor da base de cálculo do ITBI

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O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis por Atos Intervivos (ITBI) é o imposto recolhido no município pelo comprador na oficialização da compra e venda de imóvel. Ou seja, o fato gerador deste imposto é a transmissão, por ato oneroso, de bens imóveis, excluindo-se a sucessão (causa mortis).

O recolhimento do ITBI é uma exigência legal para a averbação da compra e venda na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis competente.

O interessante nessa incidência, é que o valor desse imposto deve ser calculado com base na aplicação da alíquota fixada pelo município sobre o valor venal do imóvel. Em Curitiba, por exemplo, a alíquota padrão do ITBI é de 2,4% sobre o valor venal do imóvel. Assim, o contribuinte que adquire um imóvel com valor venal de R$ 100.000,00 deve recolher ITBI na quantia de R$ 2.400,00. Verdade? Nem sempre, pois o valor venal do imóvel (base de cálculo do ITBI) deve traduzir o valor de venda do bem, porém é nele que reside a obscuridade. Na verdade, este valor pode ser atribuído pelo Município mediante uma avaliação realizada para o lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) ou pode ser o preço constante na escritura/contrato de compra e venda.

Nesse viés, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial nº 1.199.964, entendeu que o ITBI deve ser calculado sobre o valor efetivo da venda do imóvel, mesmo que este seja maior do que o valor venal adotado pelo município como base de cálculo para o lançamento do IPTU. Tal entendimento firma-se na idéia de que esta base de cálculo seria muito mais próxima do real valor de venda do imóvel.

No julgamento, o Ministro Herman Benjamin afirmou que: "Em vez de milhões de lançamentos de ofício anuais, caso do IPTU paulistano, há apenas milhares de operações claramente individualizadas, com a declaração do real valor de venda do imóvel pelos próprios particulares que transmitem os bens".

Contudo, na prática, se o valor venal atribuído ao imóvel por avaliação do município para o IPTU for maior que o valor constante na escritura/contrato de compra e venda, aquele certamente será utilizado pelo município para o cálculo do ITBI. Ou seja, os municípios utilizam sempre o maior valor como base de cálculo para o ITBI com o intuito claro de aumentar a arrecadação.

Esse benefício de escolha dos municípios, de fixar a base de cálculo do ITBI com o maior valor, pode gerar prejuízos ao contribuinte, eis que estes utilizam-se de critérios próprios para a realização da avaliação do valor venal para fins do IPTU e esta pode ser superior ao real valor venal do bem.

Nesses casos, cabe ao contribuinte invocar o seu direito de discussão administrativa e judicial, a fim de buscar a adequação do valor da base de cálculo do ITBI, sob pena de onerar o valor da compra. Como se infere, a alíquota do tributo, ao menos para o caso de compra e venda de imóveis, tem, apenas, valor relativo.

(Colaboração, Bruno Arcie Eppinger, G A Hauer Advogados Associados, geroldo@gahauer.com.br)