Consórcio de imóveis

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Na semana passada falamos aqui sobre imóveis, tratando, principalmente, da compra na planta e de financiamentos. O leitor Messias escreveu observando que faltou falar da possibilidade do consórcio, um segmento que tem crescido muito nos últimos anos. Aos números: em dezembro de 2003, segundo o Banco Central, havia 176.734 participantes ativos de consórcios de bens imóveis; em abril deste ano (último dado disponível), eram 551.249. Um aumento de 211%.

Muita gente, principalmente entre os mais velhos, tem uma má impressão dos consórcios devido a ocorrências do passado – empresas que quebraram, deixando na mão pessoas que haviam depositado suas economias com elas. Para esses, uma boa notícia: o setor mudou, hoje é fiscalizado pelo Banco Central, que endureceu as exigências. O site do BC é uma boa fonte de informações sobre o setor. O endereço www.bcb.gov.br/­?CONSORCIO tem estatísticas, uma lista das maiores empresas do segmento, relações das empresas com grupos em andamento e daquelas que, ao contrário, estão proibidas de abrir novos grupos. E em www.bcb.gov.br/?RANKING há um ranking das reclamações feitas por consorciados. Tudo isso vale para imóveis e para veículos.

O risco de a administradora quebrar, portanto, é bem menor hoje. E isso é importante, porque se trata de um negócio de longo prazo, coisa de 10 anos ou mais. "Você precisa ter segurança de que a empresa esteja bem quando for entregar a sua carta de crédito", diz o consultor Friedbert Kroeger, membro do Instituto Brasileiro de Certificação de Profissionais Financeiros e titular da empresa de consultoria Financonsult. Sem contar que é possível comprar cotas de consórcio em bancos, como Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil, Itaú e outros, o que contribui para dar segurança ao sistema.

Há ainda o risco da inadimplência – dos 551.249 consorciados de abril deste ano, 56.547 (10,25%) estavam inadimplentes, segundo o BC. O resultado é que os que pagam em dia acabam tendo de pagar mais.

O problema maior dos consórcios é que o cliente precisa depender da sorte para entrar na posse do bem. Enquanto isso não acontece, ele corre o risco de ver o mercado imobiliário se valorizar mais do que o bem a ser adquirido. "Os consórcios têm seus indicadores, que vão reajustar o valor da carta de crédito", observa Kroeger. Normalmente é o Índice Nacional da Construção Civil (INCC). "Mas eles têm subido bem menos do que o preço dos imóveis." Resultado: quando a carta de crédito chega à mão do consorciado, ela vale menos do que ele gostaria.

É verdade, as taxas de administração são menores do que os juros do financiamento imobiliário. Mas o financiamento tem a vantagem de colocar o mutuário na casa nova quase que de imediato. Para quem paga aluguel, é um bom argumento.

Resumindo, consórcio é bom negócio para quem é sortudo e sabe que vai ser sorteado no primeiro mês. Para os outros, é melhor fazer muito bem as contas.

Crise?

O leitor Luís Felipe está comprando um imóvel na planta para investir, mas teme a ocorrência, no Brasil, de uma crise como a que derrubou os preços de imóveis nos Estados Unidos em 2008. O medo dele é empenhar seus recursos agora, correndo o risco de que o bem adquirido esteja valendo menos daqui a dois anos, na época da entrega das chaves.

Em primeiro lugar, é importante deixar claro que certezas absolutas não existem. Se alguém dizer que este ou aquele investimento tem valorização garantida, desconfie. Um jargão do mercado diz que "rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura" – essa frase, pode conferir, está em praticamente todos os prospectos de fundos. Isso significa que o risco de o imóvel comprado pelo Luís se desvalorizar sempre existe, embora haja boas razões para que isso não ocorra.

Já a possibilidade de uma crise nos moldes da americana é quase nula no mercado de imóveis do Brasil. As regras por aqui são diferentes das de lá. Os americanos podiam, por exemplo, fazer várias hipotecas do mesmo imóvel – há até um episódio do desenho animado Os Simpsons em que o personagem Homer passa a escritura da casa por uma maquininha, como se fosse um cartão de crédito, e uma gravação com voz robótica diz algo como "Você está fazendo sua quarta hipoteca". Por aqui, não há como refinanciar um imóvel mais de uma vez. Já a securitização (a transformação dos créditos imobiliários concedidos por bancos e financeiras em papéis revendidos no mercado) tem regras bem mais rígidas por aqui.

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