O futuro dos fundos imobiliários

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No fim do ano passado, havia 141 fundos de investimento imobiliário em atividade no Brasil. Ontem, de acordo com a Comissão de Valores Mobiliários, eram 169. Faça as contas: foram 29 fundos lançados neste ano, um a cada 11 dias. No mesmo período, só para comparar, o número de novas empresas com ações na bolsa de valores ficou em três – sim, apenas três IPOs, todos em abril: Locamérica, BTG Pactual e Unicasa. O patrimônio dos fundos, que totalizava R$ 18 bilhões em dezembro de 2011, chega agora a R$ 35,2 bilhões. Sinal de que esse mercado está bem? Talvez...

Os fundos imobiliários são uma modalidade de investimento bem recente no Brasil. Sua regulamentação tem coisa de dez anos. Simplificando, eles investem em empreendimentos imobiliários, como edifícios comerciais e shopping centers, e dão ao investidor uma rentabilidade mensal que equivale ao aluguel pago pelos inquilinos. Exemplos de imóveis pertencentes a fundos desse gênero são a sede das faculdades Insper, em São Paulo; o Floripa Shopping, de Florianópolis; e o Hospital Nossa Senhora de Lourdes, em São Paulo.

O segmento vinha aumentando devagar até que veio a fase de crescimento dos últimos quatro anos (o tal boom imobiliário de que tanto se fala). Aí o mercado despertou para o potencial desse tipo de aplicação, que tem mesmo algumas características bem atraentes. A principal é a isenção de Imposto de Renda sobre a rentabilidade mensal. Além disso, é uma forma de diversificar as aplicações e investir em imóveis sem ter de se preocupar em pagar condomínio e IPTU. Os investidores tiram proveito dos fundos de duas formas: pelo pagamento mensal da rentabilidade (do aluguel, se o leitor preferir) e pela valorização das cotas, já que boa parte desses papéis pode ser negociada via bolsa.

A oferta de papéis desse tipo nunca foi tão grande quanto é hoje. Se você não havia percebido isso, não se sinta desinformado: a maior parte das cotas vai para clientes dos segmentos corporate (grandes empresas), que detém por mais de um terço do patrimônio desses fundos, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima). Outros 17% ficam com clientes private (pessoas físicas com patrimônio administrado de mais de R$ 2 milhões). Para o varejo de pessoa física sobram apenas 0,7% desse total – R$ 157,4 milhões, em dados de 31 de setembro.

Esses grandes investidores não dão ponto sem nó. Desde o início de 2011, as cotas dos fundos imobiliários negociados na BM&FBovespa subiram 47%, segundo o índice Ifix. Já o Ibovespa, principal índice de ações do país, despencou 18%.

É aí que se apresenta a grande questão. Os fundos seguirão dando ganhos dessa magnitude ao investidor?

O mais provável é que não. É o que diz o Raphael Cordeiro, consultor de investimentos e sócio da Inva Capital. "Todos os indícios mostram que os rendimentos não vão repetir os últimos 24 meses", opina. O principal início é o comportamento recente do Ifix: depois de um bom período de altas quase ininterruptas, ele perdeu um pouco do fôlego e, nos últimos 30 dias, desvalorizou-se em 3,15%. "Dá a impressão de que a oferta começa a ser maior que a demanda", observa Cordeiro.

Não chega a ser o fim do mundo, principalmente porque a rentabilidade mensal continua firme. Cordeiro aponta que a renda média dos fundos deve se aproximar dos 12% ao ano nos próximos anos. "O que já é fantástico nesses tempos de juros baixos", assinala.

Novidades são sempre bem vindas, e é bom ter opções para escolher. Mas é também sinal de que o investidor deve ser mais seletivo. "Os bancos sempre oferecem o que o mercado está comprando", observa Cordeiro. O que faz sentido – afinal, é quase garantia de aceitação. Convém, entretanto, lembrar que a lei principal dessas transações é a da oferta e da procura. Se há mercadoria demais na praça, o preço vai acabar caindo.

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