Imóvel sem matrícula pode ser regularizado? Entenda os caminhos para transformar a posse em propriedade
Ausência de matrícula não significa necessariamente que o imóvel seja público; investigação registral e usucapião estão entre os caminhos possíveis para a regularização
27/08/2026 às 11:48
Imóvel sem matrícula pode ser regularizado? A usucapião pode ser um dos caminhos para transformar uma situação de posse em propriedade formalmente reconhecida. Entenda o que é preciso analisar antes de iniciar a regularização. (Foto: imagem gerada Chatgpt/gazeta do povo)
A regularização de um imóvel que não possui matrícula pode gerar dúvidas para quem exerce a posse da área e pretende transformar essa situação em propriedade formalmente reconhecida. Afinal, como regularizar um imóvel que, aparentemente, sequer possui uma matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis?
Maurício Beleski de Carvalho, sócio fundador, e Regiane Eleuza B. Mayrhofer, advogada do Beleski de Carvalho Sociedade de Advogados. (Foto: Divulgação)
Segundo Maurício Beleski de Carvalho, sócio fundador e advogado do escritório Beleski de Carvalho Sociedade de Advogados, a ausência de matrícula não significa, automaticamente, que o imóvel seja público ou que não possa ser regularizado. O primeiro passo, segundo ele, é compreender exatamente a situação registral da área e identificar sua origem.
“O fato de um imóvel não possuir matrícula não significa, por si só, que ele seja um bem público ou que não possa ser regularizado. O primeiro passo é investigar a situação registral da área e verificar se ela está inserida em uma matrícula maior. Confirmada a inexistência de impedimentos e preenchidos os requisitos legais, a usucapião pode ser um importante instrumento para transformar a posse em propriedade formalmente reconhecida.”
Maurício Beleski de Carvalho - Sócio Fundador e Advogado
Antes de tudo, é preciso descobrir se o imóvel realmente não possui matrícula
De acordo com Maurício Beleski de Carvalho, do escritório Beleski de Carvalho Sociedade de Advogados, uma das primeiras providências em um caso como esse é realizar uma investigação junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente. Isso porque a informação de que determinado imóvel “não tem matrícula” nem sempre significa que não exista qualquer registro relacionado à área.
É possível, por exemplo, que a área ocupada pelo possuidor esteja inserida dentro de um imóvel maior, que possui matrícula própria. Nesse cenário, a análise registral pode identificar a matrícula de origem, seus proprietários, eventuais averbações e outros elementos relevantes para compreender a situação jurídica do imóvel.
Essa investigação é importante porque a estratégia de regularização dependerá das características concretas da área. Antes de escolher entre uma medida judicial, um procedimento extrajudicial ou outra forma de regularização, é necessário saber qual é a origem do imóvel, quem eventualmente figura como proprietário registral e quais documentos existem sobre a posse.
Imóvel sem matrícula não é sinônimo de imóvel público
Outro ponto que costuma gerar confusão é a associação automática entre ausência de matrícula e propriedade pública. O fato de uma área não possuir matrícula individualizada não significa, por si só, que ela pertença ao Poder Público.
A Constituição Federal estabelece que os imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião. Por isso, a investigação sobre a origem e a natureza da área é fundamental antes de definir qualquer estratégia.
Na prática, a situação pode ser mais complexa: o imóvel pode estar inserido em uma área maior registrada, pode haver uma cadeia dominial a ser investigada ou podem existir documentos antigos relacionados à posse e à ocupação. É justamente por isso que a regularização exige uma análise jurídica e registral individualizada.
Para Maurício Beleski de Carvalho, a principal preocupação deve ser evitar que o possuidor tome a ausência de matrícula como uma conclusão definitiva sobre a situação jurídica do imóvel.
“Antes de afirmar que determinado imóvel não possui registro, é necessário fazer uma pesquisa adequada no cartório e analisar os documentos relacionados à área e à posse”, explica o advogado.
Usucapião é um dos principais caminhos para regularizar a propriedade
Quando a investigação demonstra que não há impedimento jurídico e estão presentes os requisitos previstos em lei, a usucapião pode ser um dos principais instrumentos para regularizar um imóvel cuja propriedade ainda não está formalizada em nome do possuidor.
A usucapião é uma forma de aquisição da propriedade baseada no exercício da posse durante determinado período e sob condições estabelecidas pela legislação. Existem diferentes modalidades, e os requisitos variam conforme as características do imóvel, da posse e da situação do ocupante.
Por isso, não basta simplesmente comprovar que uma pessoa mora ou utiliza determinado imóvel há muitos anos. É necessário avaliar elementos como o tempo da posse, sua continuidade, a forma como ela foi exercida, eventual oposição de terceiros, a existência de documentos e as características específicas da área.
A regularização pode ocorrer pela via judicial, por meio de uma ação de usucapião, ou, quando preenchidos os requisitos, pela via extrajudicial, diretamente no Registro de Imóveis.
Quando a usucapião pode ser feita no cartório?
A legislação brasileira permite o reconhecimento extrajudicial da usucapião perante o Cartório de Registro de Imóveis, desde que sejam atendidos os requisitos legais e apresentada a documentação necessária.
O procedimento está previsto no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos e exige a participação de advogado. Entre os documentos que podem ser necessários estão ata notarial, planta e memorial descritivo, além de elementos capazes de demonstrar a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse.
A possibilidade de realizar o procedimento diretamente no cartório pode representar uma alternativa relevante em situações nas quais a documentação está adequada e não há impedimentos que exijam a discussão da questão perante o Poder Judiciário.
Entretanto, isso não significa que toda situação de imóvel sem matrícula possa ser resolvida extrajudicialmente. A análise do caso concreto continua sendo indispensável.
O que acontece depois do reconhecimento da usucapião?
Um dos principais objetivos de uma regularização desse tipo é justamente fazer com que a propriedade deixe de existir apenas como uma situação de posse e passe a ser formalmente reconhecida no Registro de Imóveis.
Com o reconhecimento da usucapião, observadas as regras aplicáveis ao caso, pode ocorrer a abertura de matrícula para a área usucapida. É nesse documento que a propriedade passa a ser formalmente individualizada no sistema registral.
A matrícula é fundamental para a segurança jurídica do imóvel porque reúne informações sobre sua identificação, titularidade e histórico de registros e averbações. A regularização também pode facilitar futuras operações envolvendo o bem, como venda, transmissão, financiamento ou sucessão.
Segundo Maurício Beleski de Carvalho, sócio fundador e advogado do Beleski de Carvalho Sociedade de Advogados, o objetivo da regularização não deve ser visto apenas como a obtenção de um documento, mas como a formalização jurídica de uma situação que, até então, permanecia sem o devido reconhecimento registral.
Documentos e histórico da posse podem fazer diferença
Para avaliar a possibilidade de regularização, é importante reunir o máximo possível de informações sobre o imóvel e sobre a posse exercida ao longo dos anos. Contratos particulares, recibos, comprovantes de pagamento de tributos, contas vinculadas ao endereço, documentos de compra e venda, declarações, plantas, fotografias e outros registros podem ajudar a reconstruir o histórico da ocupação.
Isso não significa que todos esses documentos sejam suficientes, isoladamente, para comprovar o direito à propriedade. Cada modalidade de usucapião possui requisitos próprios e a documentação precisa ser analisada em conjunto com as demais circunstâncias do caso.
Também é importante verificar se existem terceiros com direitos relacionados à área, se há confrontantes identificáveis e se existem registros anteriores que possam interferir no procedimento.
Regularização exige análise jurídica e registral
A ideia de que um imóvel “não tem matrícula” pode representar apenas o ponto de partida de uma investigação muito mais ampla. Em alguns casos, será necessário localizar a matrícula de uma área maior; em outros, analisar a cadeia registral existente ou reconstruir o histórico da posse.
Por isso, antes de escolher um procedimento, é recomendável realizar uma análise jurídica e documental da situação. A estratégia adequada dependerá das características do imóvel, da documentação disponível, do tempo e da natureza da posse e da situação encontrada no Registro de Imóveis.
Como explica Maurício Beleski de Carvalho, a ausência de matrícula não encerra, por si só, a possibilidade de regularização. O que determinará o caminho adequado será a análise da situação concreta e o cumprimento dos requisitos legais.
No caso de imóveis sem matrícula individualizada, portanto, o primeiro passo não é presumir que o bem seja irregular ou público. É investigar sua origem, compreender sua situação registral e, a partir dessas informações, avaliar qual instrumento jurídico pode ser utilizado para alcançar a regularização.
Informação para quem precisa entender seus direitos
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