Reforma Tributária acende alerta para quem vive de aluguel e pode exigir revisão do patrimônio
Proprietários de imóveis que recebem aluguel como pessoa física precisam ficar atentos às novas regras do IBS e da CBS; dependendo do número de imóveis e da receita obtida, a tributação pode mudar e tornar o planejamento patrimonial ainda mais importante
27/08/2026 às 12:06
A Reforma Tributária também pode impactar quem recebe renda com a locação de imóveis como pessoa física. Com novas regras para IBS e CBS, proprietários precisam avaliar os efeitos sobre a tributação e a organização do patrimônio. (Foto: imagem gerada Chatgpt/gazeta do povo)
Quem recebe renda de imóveis alugados em nome próprio pode estar diante de uma mudança que vai muito além da criação de novos tributos. A Reforma Tributária estabeleceu critérios que podem levar determinadas pessoas físicas a serem enquadradas como contribuintes do IBS e da CBS nas operações de locação, o que coloca em evidência uma questão que muitos proprietários ainda não analisaram: a estrutura patrimonial utilizada atualmente continuará sendo a mais adequada?
Maurício Beleski de Carvalho, sócio fundador, e Regiane Eleuza B. Mayrhofer, advogada do Beleski de Carvalho Sociedade de Advogados. (Foto: Divulgação)
Segundo o advogado Maurício Beleski de Carvalho, sócio fundador e advogado do escritório Beleski de Carvalho, a mudança merece atenção especialmente entre pessoas que construíram patrimônio imobiliário e utilizam os aluguéis como fonte de renda.
A legislação prevê que a pessoa física será considerada contribuinte do regime regular do IBS e da CBS nas operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento quando, no ano-calendário anterior, a receita total superar R$ 240 mil e as operações envolverem mais de três imóveis distintos.
Reforma Tributária muda regras para aluguel de imóveis
Na prática, o novo cenário atinge um perfil específico de proprietário: aquele que possui quatro ou mais imóveis distintos envolvidos nas operações e ultrapassa o limite anual estabelecido pela legislação. Os dois critérios precisam ser observados conjuntamente.
Há ainda uma segunda possibilidade. A pessoa física pode passar a ser considerada contribuinte do IBS e da CBS no próprio ano-calendário caso a receita com locação ultrapasse em 20% o limite de R$ 240 mil. Isso representa R$ 288 mil em receitas de locação.
A mudança é relevante porque muitos proprietários administram seus imóveis diretamente como pessoa física e, até então, poderiam não enxergar a estrutura patrimonial como uma questão tributária que exigisse revisão.
É justamente nesse ponto que o especialista chama a atenção para a necessidade de antecipar a análise.
“É muito importante a pessoa física que explora essa atividade ficar atenta para essa nova realidade, porque é uma mudança tributária com um impacto bastante relevante.”
Advogado Maurício Beleski de Carvalho- sócio fundador e advogado do escritório Beleski de Carvalho,
IBS e CBS colocam planejamento patrimonial no centro da discussão
Para o proprietário que possui vários imóveis destinados à geração de renda, a Reforma Tributária pode ser o momento adequado para revisar não apenas quanto será pago em tributos, mas também como esse patrimônio está organizado.
A questão não significa que todos os proprietários devam abrir uma empresa ou transferir automaticamente seus imóveis para uma pessoa jurídica. A decisão depende de uma série de fatores, como o tamanho do patrimônio, a receita gerada pelos aluguéis, os custos envolvidos, a composição familiar e os objetivos de longo prazo.
Segundo o especialista, uma das possibilidades que pode entrar nessa avaliação é a utilização de uma pessoa jurídica para administração dos bens, especialmente quando a estrutura também estiver relacionada a objetivos de planejamento patrimonial e sucessório.
A análise individualizada ganha importância justamente porque uma estrutura que funciona para determinado proprietário pode não ser adequada para outro.
Pessoa física ou pessoa jurídica: o que precisa ser analisado
A criação de uma administradora de bens ou de uma estrutura patrimonial não deve ser encarada simplesmente como uma forma de pagar menos impostos. O planejamento precisa considerar o conjunto das consequências jurídicas, tributárias e sucessórias da operação.
Para quem possui patrimônio imobiliário relevante, a discussão pode envolver a organização da propriedade, a administração dos imóveis, a distribuição dos rendimentos e a futura transmissão dos bens aos herdeiros.
É por isso que a Reforma Tributária cria uma oportunidade para uma revisão mais ampla do planejamento patrimonial. Em vez de esperar que a nova tributação produza efeitos sobre a renda dos aluguéis, o proprietário pode antecipar a análise e verificar quais alternativas são compatíveis com sua realidade.
O próprio escritório Beleski de Carvalho mantém atuação nas áreas de Direito Imobiliário, Holding Familiar, Doações e Heranças e Consultoria Empresarial, áreas que se relacionam diretamente com essa discussão.
Reforma Tributária também impacta planejamento sucessório
A preocupação não termina na tributação dos aluguéis. Para famílias que acumulam imóveis ao longo de décadas, qualquer mudança na estrutura patrimonial também pode repercutir sobre o planejamento sucessório.
A forma como os imóveis estão registrados e administrados pode influenciar a sucessão, a gestão do patrimônio e a organização dos bens entre os integrantes da família. Por isso, a análise da nova tributação pode ser integrada a uma avaliação mais ampla do patrimônio.
Nesse contexto, estruturas como holdings familiares ou pessoas jurídicas voltadas à administração de bens podem ser consideradas, desde que façam sentido para o caso concreto.
O ponto central, portanto, não é simplesmente escolher entre pessoa física ou pessoa jurídica, mas avaliar qual estrutura oferece maior segurança jurídica e coerência com os objetivos patrimoniais e sucessórios da família.
Proprietários de imóveis devem antecipar a análise
A Reforma Tributária inaugura uma nova etapa para quem utiliza imóveis como fonte de renda. Para os proprietários que se enquadram nos critérios previstos na legislação, a mudança exige atenção não apenas às novas obrigações tributárias, mas também à própria organização do patrimônio.
O cenário reforça a importância de revisar contratos, receitas, quantidade de imóveis e estrutura de propriedade antes de tomar qualquer decisão. A antecipação pode permitir que o proprietário compreenda os impactos da nova legislação e avalie, com orientação especializada, quais caminhos são mais adequados.
O escritório Beleski de Carvalho produz conteúdos informativos sobre temas jurídicos relevantes relacionados ao patrimônio, aos negócios e às relações familiares. As informações apresentadas nesta matéria têm caráter geral e não substituem a análise jurídica individualizada de cada situação.
