Airbnb em condomínios: STJ avança na definição de regras e tendência mundial aponta para mais restrições às locações por diária

Por anos, plataformas como Airbnb foram vistas como uma oportunidade para proprietários ampliarem sua renda e aproveitarem melhor seus imóveis. No entanto, à medida que as locações por diária se multiplicaram, surgiram conflitos envolvendo segurança, sossego, circulação de estranhos e até mesmo a própria finalidade dos condomínios residenciais.

O tema deixou de ser apenas uma questão de mercado e passou a ocupar espaço nas assembleias, nos tribunais e nas discussões urbanísticas em diversas partes do mundo. No Brasil, decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ) vêm consolidando entendimentos que podem mudar definitivamente a forma como os condomínios lidam com o Airbnb e plataformas semelhantes.

Com mais de duas décadas de atuação em Direito Condominial, o CMBaiak Advogados Associados acompanha de perto essa transformação e alerta que síndicos, administradoras e proprietários precisam compreender os limites legais dessa modalidade de hospedagem para evitar conflitos e garantir segurança jurídica às decisões coletivas.

Airbnb é considerado uma locação comum?

Embora muitas pessoas associem o Airbnb à locação por temporada prevista na Lei do Inquilinato, a discussão jurídica evoluiu significativamente nos últimos anos.

Segundo especialistas em Direito Condominial, a locação tradicional possui características específicas previstas na Lei nº 8.245/91. Já as plataformas digitais criaram uma modalidade marcada pela alta rotatividade de ocupantes e por características que se aproximam da atividade de hospedagem.

Essa diferença é justamente o centro das discussões judiciais. Enquanto uma locação residencial tradicional tem como finalidade servir de moradia temporária, a hospedagem por diária apresenta dinâmica semelhante à de hotéis, flats e outros meios de acomodação voltados ao turismo.

Direito de propriedade e interesse coletivo: onde está o limite?

A legislação brasileira garante ao proprietário o direito de usar, gozar e dispor de seu imóvel. Esse princípio está previsto tanto na Lei dos Condomínios quanto no Código Civil.

Por outro lado, a própria legislação estabelece que o exercício desse direito não pode comprometer a segurança, a salubridade, o sossego e os bons costumes da coletividade.

É justamente nesse ponto que surge o debate sobre o Airbnb dentro dos condomínios. O fluxo constante de hóspedes, a dificuldade de controle de acesso e a circulação frequente de pessoas desconhecidas podem gerar preocupações legítimas para moradores e síndicos, especialmente em empreendimentos concebidos exclusivamente para uso residencial.

O que o STJ decidiu sobre Airbnb em condomínios?

O Superior Tribunal de Justiça passou a analisar diversos conflitos envolvendo plataformas digitais de hospedagem e consolidou o entendimento de que a convenção condominial possui autonomia para disciplinar a matéria.

Na prática, isso significa que condomínios residenciais podem estabelecer regras específicas para permitir ou restringir locações por diária, desde que respeitados os procedimentos legais previstos para alteração da convenção.

O entendimento mais recente reforça que a autorização para esse tipo de atividade depende da vontade coletiva dos condôminos e está diretamente relacionada à destinação do empreendimento.

Quando o condomínio possui finalidade estritamente residencial, a exploração de hospedagem por diária pode ser considerada incompatível com a destinação originalmente aprovada pelos proprietários.

Tema 1.443: STJ vai uniformizar entendimento em todo o país

Consolidando a importância do tema, o Superior Tribunal de Justiça determinou a suspensão nacional dos processos que discutem a possibilidade de locações por plataformas digitais em condomínios residenciais. A medida integra o Tema 1.443 dos recursos repetitivos.

A futura decisão deverá estabelecer uma tese jurídica de observância obrigatória pelos tribunais brasileiros, trazendo maior segurança jurídica para síndicos, administradoras, proprietários e moradores.

A expectativa é que o julgamento esclareça definitivamente os limites entre o exercício do direito de propriedade e o poder da coletividade condominial de regulamentar ou restringir esse tipo de atividade.

Assembleia condominial passa a ser protagonista das decisões

Ao contrário do que muitos imaginam, a definição sobre permitir ou não o Airbnb não cabe exclusivamente ao síndico.

A jurisprudência tem reforçado que a decisão deve ser construída coletivamente por meio da assembleia condominial.

O artigo 1.351 do Código Civil estabelece quórum qualificado para alterações relacionadas à destinação do edifício. Nesse contexto, o entendimento predominante é que a autorização para locações por diária em condomínios estritamente residenciais depende da aprovação de dois terços dos condôminos.

Mais do que uma formalidade, trata-se de uma medida destinada a proteger tanto os direitos individuais dos proprietários quanto os interesses da coletividade.

Entrevista | Como os condomínios devem se posicionar diante do Airbnb?

O condomínio pode proibir locações por Airbnb?

A advogada especialista em Direito Condominial Débora Nunes Camaroski, do C.M. Baiak Advogados Associados, explica que a regulamentação das locações por aplicativos deve respeitar a convenção condominial, a legislação vigente e as decisões coletivas dos condôminos. (Foto: Divulgação)

Dra. Débora Nunes Camaroski, advogada especialista em Direito Condominial do CMBaiak & Advogados Associados O que a jurisprudência vem demonstrando é que essa decisão deve respeitar a vontade coletiva dos condôminos. Não se trata simplesmente de proibir ou permitir. O condomínio precisa analisar sua realidade, sua convenção e deliberar sobre o tema em assembleia, observando os quóruns exigidos pela legislação.

O direito de propriedade garante ao morador liberdade total para realizar locações por diária?

Dra. Débora Nunes Camaroski: O direito de propriedade é um direito fundamental, mas não é absoluto. Dentro de um condomínio existem outros direitos igualmente protegidos, como segurança, tranquilidade e bem-estar dos moradores. O desafio jurídico está justamente em equilibrar esses interesses sem comprometer a convivência coletiva.

Qual a principal orientação para síndicos e administradoras neste momento?

Dra. Débora Nunes Camaroski: A recomendação é atuar preventivamente. O condomínio deve discutir o assunto antes que surjam conflitos, revisar sua convenção e seu regimento interno quando necessário e estabelecer regras claras para proprietários, moradores e hóspedes. A prevenção jurídica continua sendo o caminho mais seguro.

Regulamentação interna é indispensável

Independentemente de o condomínio optar pela autorização ou pela restrição das locações por diária, a regulamentação interna tornou-se essencial.

Procedimentos como cadastro prévio dos hóspedes, controle de acesso, definição de responsabilidades dos proprietários e regras claras de utilização das áreas comuns ajudam a reduzir riscos e oferecem maior segurança tanto aos moradores quanto à administração condominial.

Tendência mundial aponta para mais regulamentação

A discussão não acontece apenas no Brasil.

Diversos destinos turísticos internacionais vêm adotando medidas cada vez mais rígidas para controlar o avanço das locações de curta duração. Espanha, Nova York, Lisboa, Amsterdã e Veneza são exemplos de localidades que passaram a impor restrições mais severas diante dos impactos provocados pelo crescimento acelerado dessas plataformas.

O movimento demonstra que a preocupação deixou de ser exclusivamente condominial e passou a envolver questões urbanísticas, habitacionais e econômicas.

O futuro será de regulamentação, não de improviso

O avanço das plataformas digitais criou novas oportunidades para proprietários, mas também trouxe desafios inéditos para os condomínios.

A tendência observada no Brasil e no exterior aponta para um cenário de maior regulamentação, participação dos condôminos nas decisões e fortalecimento das regras internas.

Mais do que discutir se o Airbnb deve ser permitido ou proibido, a questão central passa a ser como garantir segurança jurídica, previsibilidade e equilíbrio entre os direitos individuais e coletivos.

Condomínios que se antecipam ao problema, revisam suas normas e adotam procedimentos claros tendem a evitar conflitos, ações judiciais e desgastes entre moradores.

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