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Um supercompacto para chamar de seu
| Foto: Bigstock

O sonho do surfista é encontrar uma praia cheia de ondas perfeitas para surfar, é claro, sozinho. O sonho do incorporador é a mesma coisa; ele sonha com encontrar um produto único em que ele surfe sozinho o mercado, fazendo bons lucros. Como eu disse, é um sonho.

Como todo surfista sabe, uma praia perfeita não dura mais que uma tarde - talvez uma manhã - antes que outros surfistas ali apareçam para disputar as mesmas ondas.

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A mesma coisa acontece com o incorporador que, nos últimos dois anos, descobriu a onda dos apartamentos supercompactos – aqueles um dormitório exíguos, sem divisão interna, que sua avó chamava de quitinetes – vendidos a investidores que buscam a rentabilidade do aluguel. Os compradores são os órfãos da renda fixa. Estamos falando de um apartamento que é um quarto ampliado, alguns com menos de 20 metros quadrados. Mas tem uma vantagem: grande parte já vem mobiliado, até porque você não conseguiria encaixar seus móveis nele. Nos últimos dois anos, essa vem sendo a onda que mais e mais o mercado imobiliário está procurando surfar.

Dando número às ondas dos compactos: em São Paulo, principal mercado imobiliário do país, em 2019 - que também foi o recorde histórico desta cidade - 29% das unidades lançadas foram de um dormitório. Em 2020 esse número subiu para 33% (contra um histórico ao redor de 20%) e há forte previsão de grande volume dessas unidades para 2021. O mesmo movimento também pode ser visto em outras capitais brasileiras, embora em menor proporção, como Curitiba, com 26% das unidades lançadas em 2020, ou quase 1.200 unidades. Se você acha pouco, reflita: para uma cidade como Curitiba, seria o equivalente a abrir mais de seis hotéis de 200 quartos em 1 ano apenas. E por que a comparação com hotel?

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É que a quase totalidade dos compradores dessas unidades, segundo nossas pesquisas, é formada por investidores, que estão estimulados menos pela locação de longo prazo – o aluguel tradicional apelidado de long stay - e mais pela hospedagem rápida, tipo hotel, em plataformas como Airbnb - o tal do short stay. Traduzindo: em uma modalidade a locação é de longo prazo – o aluguel normal – e em outra, é mais uma hospedagem mesmo.

No short stay a unidade é operada para a estadia temporária, competindo com um hotel tradicional. A questão não é tanto se estão sendo vendidas essas unidades, pois elas de fato estão sendo compradas – embora não se saiba até quando a onda vai ter força.

As vendas vão bem, felizmente, pois a demanda do investidor é alta. A questão real é saber quando a praia vai ficar cheia e mais ainda, se lá na frente, digamos daqui a três ou quatro anos, quando todas essas unidades estiverem operando, o investidor terá o retorno imaginado em seus sonhos de consumo. Não parece provável, posto que esta locação de curto prazo está muito atrelada à dinâmica de turismo de negócios e eventos. Tenho recebido “promessas” de retorno desse tipo de produto que só ocorrerão com uma boa dose de esperança ou imaginação. O Valhala não é para todos.

O setor de hospitalidade, como um todo, foi e continua sendo muito impactado pela crise. Está se ajustando aos novos tempos, e descobrindo novas formas de criar valor com a hospedagem; mas seguramente uma enxurrada de novos quartos é tudo que ele não precisa nesse momento.

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O apartamento supercompacto é apenas um nome simpático para um apartamento que é, digamos, superpequeno. Você pode chamá-lo de seu e é sempre uma conquista, mas ele se destina mesmo é para a hospedagem individual de curto prazo; ou para uma moradia de caráter mais temporário; talvez, com sorte, caiba lá um pet (também ele, compacto). Mas o fato é que não se volta, idealmente, para a locação familiar regular, que é mesmo o grande mercado. Esse sim vale observar com atenção, porque trata-se de um horizonte de mais longo alcance.

Somente em Curitiba há mais de 160 mil famílias que moram de aluguel e é justamente esse arco mais amplo que uma nova classe de ativos passa a ofertar seus empreendimentos. Trata-se do mercado do assim chamado “multifamiliar” (ok, multifamily, para variar, no inescapável inglês) que pode ser, quem sabe, a próxima onda, já que esse mercado é muito forte por exemplo, nos EUA. A rentabilidade é menor, mas é mais estável e de longo prazo. Mas essa história fica para o próximo artigo, pois a cota de termos em inglês já atingiu o limite.

O fato é que não há oceano azul que dure para sempre. Há sempre uma hora de sair da praia. Bons surfistas e incorporadores sabem que o mercado vem em ondas, e você deve aproveitá-las no começo, antes que o mar fique cheio. Agora é o último momento de cair na água antes que apareçam os tubarões.

*Marcos Kahtalian é sócio-fundador da Brain Inteligência Estratégica.

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