Beatriz mora em um condomínio residencial, no qual o apartamento acima do seu, com área menor (63 metros quadrados), é destinado a moradia de zelador. Assim foi por muitos anos. Até que foi decidido há oito anos, pela síndica da época, que seria alugado por um preço inferior, sem cobrança de taxa de condomínio, mesmo a maioria dos condôminos sendo contrários. "Tive muitos problemas com barulho e vazamento. Além disso, um dos artigos do regimento interno diz que essa área é de uso comum, indivisível e inalienável", diz. Ela reclama que o aluguel da unidade não passa de R$ 400 e que os serviços de dois elevadores, luz de área social, água, portaria 24 horas e coleta de lixo na porta saem de graça. "Está certo continuarem alugando sem que nada conste no regimento interno? O que poderia ser feito"?
Solução
O fato de constar no regimento interno que o imóvel é destinado para moradia de funcionário do condomínio, e que é indivisível e inalienável, significa apenas que ele não pode ser vendido, muito menos dividido entre moradores, explica o advogado Luiz Felipe Russo Schmidt, especialista em Direito Imobiliário, do escritório Russo Schmidt Advogados. "Isso não quer dizer que o apartamento não possa ser alugado, já que não há na Convenção do Condomínio essa proibição de locação."
Por outro lado, ele afirma que a posição da antiga síndica não foi correta ao determinar a destinação para aluguel do imóvel sem consentimento dos condôminos por unanimidade. "Só assim a permissão para aluguel da unidade seria válida. O síndico tem de refletir a vontade dos demais moradores, como se fosse um presidente", avalia. Nesse caso, é possível pedir socorro para a Justiça Estadual para declarar a invalidade do negócio, diz Schmidt. "Mesmo que somente um dos moradores seja contrário a essa situação, é o suficiente para dar entrada em uma ação".
Em relação às despesas condominiais que não são cobradas do inquilino da unidade do zelador, Schmidt considera injusta a isenção citada. Em tese, na condição de locatário do apartamento, ele deveria contribuir, como ocorre em todo o edifício e como em qualquer outro contrato de aluguel. "O locador (condomínio) transfere ao locatário (terceiro) a responsabilidade pelos valores, sendo que, se este não pagar, poderá o condomínio cobrar judicialmente o débito."
O advogado aconselha a instituição, por via de assembleia, da exigência de pagamento de todas as despesas, para impedir que haja uso das utilidades públicas (água, luz e telefone) sem a devida quitação. "Isso evita, inclusive, que demais condôminos deixem de assumir a responsabilidade por elas". Schmidt recomenda, ainda, que seja solicitada a instalação de relógio para medição de luz e água na unidade.
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