Construído sob encomenda

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Os efeitos da economia globalizada começam a ser sentidos de forma mais clara pelo mercado imobiliário da grande Curitiba. Além da chegada de multinacionais que trazem consigo executivos em busca de imóveis residenciais de alto padrão para locar, agora uma modalidade de investimento no setor que já é bastante difundida nos Estados Unidos e na Europa começa a despontar em solo paranaense: é o built to suit (algo como "feito sob medida"), sistema em que uma construção é erguida de acordo com as exigências do futuro locatário para ser utilizá-la durante um período pré-estabelecido em contrato – o que garante ao proprietário a remuneração pelo uso do imóvel por tal período.

"Esta é uma operação imobiliária que tem muito futuro, pois é o modelo mais apropriado para as grandes empresas, que, em vez de mobilizar seu capital em imóveis, o concentram no seu ramo de atuação", enfatiza Ronald Ansbach, gerente de projetos da norte-americana Hines, uma das maiores incorporadoras e administradoras de ativos imobiliários do mundo, que há uma semana inaugurou em Araucária, na região metropolitana de Curitiba, o primeiro exemplo da aplicação do built to suit no Sul do país. Trata-se do novo centro de distribuição e logística que a DHL Exel Supply Chain – companhia multinacional do setor de serviços expressos e logística – já está operando para a Kraft Foods Brasil. A Hines, em parceria com a CalPERS – fundo de pensão dos funcionários públicos do governo da Califórnia – investiu cerca de R$ 61 milhões na construção do empreendimento, que possui um galpão de 40 mil metros quadrados e um prédio administrativo de 3 mil m2. O negócio foi inteiramente configurado de acordo com o processo característico do built to suit: a dupla Hines e CalPERS financiou a obra, que foi locada para a DHL Exel, que, por sua vez, vai utilizar o empreendimento para atender a demanda logística da Kraft.

O valor empregado no centro logístico em Araucária faz parte de um fundo de US$ 200 milhões criado pela Hines e pela CalPERS exclusivamente para investimentos imobiliários no Brasil. "Do montante desse fundo, ainda existe uma parcela substancial aguardando oportunidades de investimento", ressalta Ansbach. Portanto, boa parte desse dinheiro ainda pode ser empregada em novas construções por encomenda para futuros inquilinos corporativos, a exemplo do centro logístico em Araucária. "As empresas estão deixando de ser donas de imóveis e se dedicando mais ao seu negócio", justifica o gerente da Hines.

Praticamente qualquer corporação, em vez de investir o seu capital comprando um imóvel ou gastando na construção, pode optar por "encomendar" uma edificação que atenda as suas necessidades e alugá-la por um período que normalmente varia de 10 a 20 anos. Para isso, basta achar um investidor disposto a implementar tal obra e oferecer garantias de que efetivamente pode honrar o compromisso pelo menos até o final do contrato, que pode ser renovado. Contudo, trata-se ainda de uma transação imobiliária incipiente no Brasil e que envolve riscos para o investidor, como, por exemplo, a falta de inquilinos após o término do primeiro contrato do imóvel.

Por isso a evolução do built do suit no Brasil depende também do desenvolvimento das grandes cidades e da capacidade que elas têm para atrair grandes empresas, condições que a capital paranaense parece ter conquistado. "A região de Curitiba é propícia para investimentos desse tipo, pois a cidade cresceu muito nos últimos dez anos. Além disso, existe uma carência de prédios de qualidade na região para atender toda a demanda corporativa disposta a se instalar nela", avalia o executivo. "Nossa intenção é fazer mais empreendimentos semelhantes em Curitiba", revela Ansbach.