Quando uma pessoa compra um eletrodoméstico, ele vem acompanhado de uma garantia, que estabelece o prazo e as condições nos quais o fabricante responde por algum defeito do produto junto ao consumidor. Com os imóveis não é diferente. A legislação estipula regras a serem cumpridas pelas construtoras referentes às garantias dos chamados vícios construtivos, ou seja, defeitos decorrentes de falhas na obra.
O artigo 618 do Código Civil (CC) determina que a construtora deve responder por, no mínimo, cinco anos pela solidez e segurança da construção. “Após este prazo, a responsabilidade pela solidez permanece, mas ela passa a ser subjetiva, ou seja, o proprietário deverá provar que a culpa é do construtor”, explica Julio Cesar Ribas Boeng, advogado especialista em direito imobiliário e condominial. Segundo ele, a empresa também responde pelos vícios ocultos do imóvel, sobre os quais o proprietário tem 180 dias a partir de sua constatação para exigir a reparação, de acordo com o CC. O advogado Ricardo Campelo , da Ademi-PR, lembra que, pelo Código de Defesa do Consumidor, este prazo cai para 90 dias a contar da entrega das chaves, para vícios aparentes.
As construtoras também podem oferecer garantias contratuais aos clientes, ampliando os prazos ou acrescentando sistemas à cobertura. Campelo diz que, embora não seja obrigatório, há uma tendência das incorporadoras oferecerem extras, que podem ser orientados pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Publicada em 2013, a norma n° 15.575, de desempenho das edificações, sugere prazos de garantias para diferentes instalações, como revestimentos de paredes e fechaduras.
A norma também estabelece o conceito de vida útil do imóvel, que é o período em que o edifício e seus sistemas se prestam às atividades para as quais foram projetados e construídos. Segundo Campelo, a principal diferença entre a garantia e a vida útil está em quem responde pelo vício do imóvel. Se o defeito ocorre dentro do prazo de garantia estipulado pelo CC, a construtora responde pelo reparo, mesmo que ele decorra de uma falha do produto, e não de execução, por exemplo. Passado este prazo, mas ainda dentro da vida útil, faz-se uma apuração de responsabilidade, que pode recair sobre o fornecedor, o projetista, a construtora ou o proprietário, no caso de mau uso do imóvel.
Boeng pontua que a vida útil estipulada pela norma não tem força de lei, não sendo obrigatório o seu cumprimento. Campelo acrescenta, no entanto, que ela deve passar a ser aceita como referencial nos processos, pois a jurisprudência já vinha adotando tal conceito. A norma só é valida para projetos protocolados na prefeitura a partir de 19 de julho de 2013.
