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Longa experiência: Desde que participou de seu primeiro leilão, há seis anos, o professor Lucas Casanova (foto) nunca mais parou. Fã de carteirinha da modalidade de compra, ele adquire os imóveis por preços abaixo dos de mercado e os revende.
Que tal comprar um imóvel por até metade do valor de mercado? O que soa como um excelente negócio é possível. E um dos caminhos para isso são os leilões imobiliários. Realizados na maioria das vezes com imóveis tomados por agentes financeiros (bancos e outras entidades de crédito) por falta de pagamento, eles têm, em geral, ofertas mais atrativas de venda. Antes de fechar negócio, porém, checar as informações sobre o bem a ser adquirido é essencial.
O leiloeiro oficial (pessoa responsável por realizar o leilão) Cláudio Kuss explica que, embora não muito conhecidos, esses leilões não são incomuns. Só ele já realizou mais de uma dezena em 2008. Eles ocorrem com freqüência devido à principal fonte de imóveis que vão a leilão. "A maioria é dos bancos. O que acontece é que uma pessoa financia o bem. Quando não consegue pagar, é tomado pelo banco que o financiou. O financiador então o leiloa para retirá-lo do estoque."
Com o regime de alienação fiduciária, instituída como principal garantia para os bancos, em 2006, essa retomada ficou ainda mais fácil. O imóvel fica no nome do agente financeiro até o fechamento do pagamento. Com três parcelas não pagas, o banco pode tomar o imóvel sem grandes dificuldades.
Para esse tipo de venda, é prática ofertar os imóveis com lance inicial abaixo do valor de mercado. "A empresa precisa do dinheiro, e não do imóvel. Essa é a razão de terem valores mais baixos", diz outro leiloeiro, Francisco Alencar. "Geralmente os bens são vendidos entre 15% e 20% mais baratos do que realmente custam", afirma. Caso o imóvel ainda esteja ocupado, os valores podem ser ainda mais baixos, chegando a custar, em alguns casos, 50% do preço de mercado, segundo o leiloeiro.
Embora o imóvel adquirido pela empresária Suhailla Abdallah não estivesse ocupado, ela também conseguiu quase 50% de economia no leilão de um imóvel comercial, há um ano. O bem, de aproximadamente 150 metros quadrados, localizado no centro da cidade, foi arrematado pela empresária por R$ 274 mil. Na ocasião, o imóvel foi avaliado em R$ 500 mil. "Comprá-lo foi uma benção. Há três anos já vinha assistindo a leilões, monitorando esse tipo de compra", diz. "Já comprei automóveis por leilão e tive boas experiências, por isso resolvi apostar."
Livre ou ocupado?
Antes de dar o lance final, porém, o interessado precisa verificar se o imóvel está ou não ocupado. Quem explica é a advogada especialista em direito imobiliário Janaína Favoli. O grande risco, define ela, é a desocupação estar em litígio. "A prática do mercado é o agente financeiro (quem concede o empréstimo) já tomar o imóvel após três meses sem pagamento", diz. "A partir desse momento, esse bem já pode ir a leilão."
Só que em alguns casos, o morador em dívida pede uma revisão do financiamento por situações que considera irregulares. "Se ele ganha uma liminar na Justiça, o comprador terá de esperar uma definição judicial", diz a advogada. Em algumas situações, essa definição pode levar meses, comenta. Ela lembra que podem existir situações em que o morador endividado vença a batalha. "O comprador do leilão está isento de qualquer dívida nesse caso. Deverá ser restituído de qualquer pagamento."
A situação do imóvel deve estar descrita no edital do leilão, que é o principal documento dessa modalidade de venda.
Outro cuidado fundamental, é saber se existem dívidas em nome do imóvel. As principais pendências são de Imposto Territorial Predial Urbano (IPTU), condomínio, água e luz. A informação das pendências também deve estar escrita no edital de venda, alerta o leiloeiro Walter Brancco. "Caso esteja claro no documento que o imóvel tem essa dívida, é importante que o interessado calcule a sua possibilidade de lance sem esquecer que também terá que pagar esses valores."
Verificar o imóvel é essencial
O corretor de imóveis Paulo Pecinni, da LS Castro Assessoria Imobiliária, aconselha que na compra por leilão deve haver os mesmos cuidados do que na compra tradicional. "Toda compra de imóvel é uma grande aplicação de dinheiro. É fundamental saber no que se vai investir." A visita do imóvel é o passo mais importante. "O interessado deve saber o real estado do bem. Se está em boas condições, se a localização é a ideal, se a vizinhança é segura, se não há problemas nas estruturas e instalações", aponta. "Caso o comprador não cheque as informações, poderá gastar um valor bem maior para o reparo de defeitos."
Em muitos casos, os leilões são realizados em cidades diferentes de onde está o imóvel leiloado. A situação é mais comum em pequenas cidades, já que os detentores dos imóveis geralmente optam por leilões em cidades grandes. "Nesse caso, se o interessado não puder viajar para conhecer o bem, deve ler atentamente o edital."
