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Ademir Bento, dono de uma ótica no centro de Curitiba, teve de deixar de pagar um aluguel por queda no faturamento. Com as novas regras correria o risco de ser despejado
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Com as regras atuais, o publicitário Thiago Borges teve dificuldade para achar fiador
O começo do ano será de mudanças na relação de inquilinos e proprietários de imóveis para locação. No dia 25 de janeiro entram em vigor as alterações na lei do inquilinato (nº 8.245/1991) que foram incluídas com a sanção da lei 12.112 de 9 de dezembro de 2009, com o intuito de aperfeiçoar regras e procedimentos sobre a locação de imóveis.As principais alterações estão voltadas para agilizar a devolução de imóveis comerciais a partir de decisão judicial, facilitar o despejo de inquilinos inadimplentes e sem garantias, e regulamentar a figura do fiador. "O ponto fundamental está na agilização do processo de retomada dos imóveis, especialmente com a criação de novas hipóteses de desocupação liminar e a redução de prazos para a liberação do imóvel", explica o advogado Fábio Tokar, professor de direito empresarial da Pontíficia Universidade Católica do Paraná, da Escola de Magistratura do Paraná e membro do Marins Bertoldi Advogados Associados.
De acordo com o novo texto, quando não forem realizados os pagamentos, o locatário passará a ter prazo de 15 dias, contados da citação feita pelo juiz, para acertar os aluguéis vencidos. Caso não o faça será expedido mandado de despejo liminar e o inquilino terá prazo de 30 dias para a desocupação voluntária.
"Com a versão anterior da lei, o inquilino poderia pedir prazo para pagamento dos aluguéis atrasados e bastava uma declaração de que o pagamento seria feito para ganhar mais tempo no processo de despejo", argumenta Roberto Gonzaga, diretor da Administradora Gonzaga. Para o advogado Carlyle Popp, professor dos cursos de graduação e pós-graduação do Centro Universitário Curitiba (Unicuritiba) e autor do livro Comentários à nova lei do inquilinato, esse é um dos artigos mais questionados do ponto de vista dos inquilinos. "É preciso lembrar que não será em qualquer caso que o despejo será expedido. O juiz vai avaliar o pedido, tentará uma negociação e só então decidirá pelo despejo. Além disso, esse procedimento só vale para os casos em que não há garantias de fiança, seja por fiador ou seguro ", analisa.
A produtora de eventos Ilse Lambach é proprietária de alguns imóveis para locação e acredita que a nova lei veio a favorecer tanto o proprietário quanto o inquilino. "Os proprietários de imóveis, em sua maioria, não são grandes investidores. É uma fonte de renda e não se pode ficar com o imóvel ocupado sem receber o aluguel. A mudança na lei vai afastar os maus pagadores", diz.
Para o Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Paraná (Creci-PR), as novas regras darão mais segurança aos proprietários, gerando mais oferta de locação no mercado. "As alterações podem dar a sensação de que o principal beneficiado é o locador. Mas, no médio prazo, a tendência será uma maior oferta de imóveis para locação, bem como uma redução nos preços", comenta Alfredo Canezin, presidente da entidade.
Popp alerta ainda para os casos em que o inquilino deixa de pagar o aluguel porque o locador não está cumprindo benfeitorias no prédio ou centro comercial. "Nem sempre o devedor está errado. Existem muitos proprietários que não cumprem o que prometem. Sugiro que o locatário, que deixou de pagar o aluguel para punir o locador, procure um profissional para não ser supreendido com um mandado de despejo", diz.
Outro ponto modificado é com relação ao tempo para reaver um imóvel comercial após ação renovatória na Justiça no caso de aluguéis por longos períodos. Com uma decisão em primeira instância o locatário, caso perca a ação, precisará deixar o imóvel em 30 dias. O prazo anterior era de seis meses após a decisão transitada em julgado. "Esse ponto é perverso com o lojista que não tem a possibilidade de discutir a questão em outras instâncias", opina Mário Cerveira Filho, especialista em Direito Empresarial.
Imprevistos
Órgãos de defesa do consumidor ponderam sobre a legislação. A advogada da Associação Brasileira de Defesa do Consumidor Pro Teste, Polyanna Carlos Silva, teme por quem tiver imprevistos e não conseguir quitar aluguéis atrasados no novo prazo estipulado. "Com o atraso de um único aluguel, o inquilino pode ser despejado", ressalta.
Essa também é a preocupação do empresário Ademir Bento, proprietário de uma ótica no centro de Curitiba. "A loja ocupa este ponto desde os anos 1960. Eu toco o negócio há 21 anos. Esse ano precisei atrasar um aluguel por conta da queda no faturamento, o que não significa que minha empresa seja inadimplente. Com a nova lei, correria o risco de ser despejado", aponta.
Luiz Carlos Borges da Silva, vice-presidente da Federação do Comércio do Paraná (Fecomercio-PR), acredita que em casos em que há uma relação sólida entre inquilino e proprietário, não haverá problemas de negociação. "Um aluguel atrasado não será motivo para mover uma ação de despejo, apenas porque ela se tornou mais fácil. A lei punirá os 2% ou 3% de locatários inadimplentes e favorecerá os demais com preços mais baixos", diz.
Fiador
A "terceira" pessoa do contrato de locação também foi citada no novo texto da lei do inquilinato. Atualmente o fiador fica vinculado ao contrato até a entrega do imóvel. Agora, poderá deixar a responsabilidade depois de fazer uma notificação ao proprietário com 30 dias de antecedência, continuando responsável por mais 120 dias.
Em casos de separação do casal inquilino, o cônjuge que permanecer no imóvel terá de notificar por escrito, além do locador, também o fiador. Para que este, querendo, possa pedir a sua exoneração no prazo de 30 dias do recebimento da comunicação. Anteriormente somente o locador era comunicado.
O proprietário do imóvel, administradora, ou imobiliária deverá notificar o locatário para apresentar outro fiador ou outra garantia locatícia no prazo de 30 dias, sob pena de rescindir o contrato.Se as novas regras estivessem em vigor, o publicitário Thiago Borges teria mais facilidade para conseguir um fiador na locação de uma residência. "Não tenho parentes em Curitiba e é constrangedor pedir para alguém ser seu fiador por dois anos, sem ter como se desvincular. Por isso optei por fazer um seguro fiança no valor de um aluguel e meio", conta.
O seguro fiança permanecerá como sendo uma forma de garantia, mas, na avaliação do advogado Fábio Tokar, "provavelmente ficará mais barato, pois as ações de despejo serão mais rápidas e a seguradora terá menos riscos", prevê.
