Existe algum limite para a multa estipulada pelas imobiliárias para a quebra de contrato de locação? As imobiliárias podem estipular a multa que quiserem? Como saber o valor se está abusivo e que cuidados tomar?
Resposta
Primeiramente, não se deve confundir a multa penal com a cláusula penal. A primeira tem natureza de compensação pecuniária, ou seja, diz respeito à penalização pelo atraso no pagamento de uma determinada obrigação assumida e não quitada dentro do prazo estabelecido.
A segunda aplica-se aos casos de resolução do contrato por inadimplência e tem natureza de perdas e danos, ou seja, é o modo de extinção do contrato promovido por um dos contratantes por causa da inadimplência, culposa ou não, do outro. Também pode ocorrer nos contratos em que as partes estipulam o direito de arrependimento, o que podemos chamar de rescisão contratual. Nestes casos, normalmente, o consentimento da rescisão vem acompanhado da imposição de uma multa pré-estipulada: a chamada multa penitencial, que tem como função compensar o outro lado pelo rompimento do vínculo negocial.
Quando há uma multa penitencial estipulada em contrato, nenhuma das partes pode opor-se ao direito da outra de quebrar o contrato. O fato é que não existe um limite e nem tampouco a legislação prevê ou estabelece um porcentual que satisfaça uma das partes.
Normalmente os contratos atuais, cujo prazo é determinado, estabelecem como cláusula penal uma multa que varia entre 10% e 20% sobre o valor total do contrato ou até o pagamento de uma multa que varia de um a três aluguéis. Porém, o artigo 6.° da Lei 8245 de 18/10/1991 que dispõe sobre a locação de imóveis urbanos diz o seguinte: "O locatário poderá desistir, a qualquer tempo, do contrato de locação por prazo indeterminado, desde que notifique, por escrito ao locador, com antecedência de, no mínimo 30 dias". Neste caso, ele não paga multa. Se desocupar o imóvel, sem o aviso citado, dará oportunidade àquele a cobrar uma importância concernente a um mês de aluguel, bem como encargos existentes à época da desocupação.
No meu entendimento, qualquer cláusula penal que estabeleça uma multa contratual superior ao que anteriormente foi comentado considero como cláusula abusiva, logo a sugestão é de que o interessado tente negociar com a imobiliária a redução da multa ou dirija-se a um órgão de defesa do consumidor buscando auxílio jurídico.
Fonte: William Max, diretor da Imóveltec, que pertence ao Grupo LN.
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