No mundo jurídico, busca-se constantemente mecanismos capazes de atenuar os efeitos decorrentes da crise estrutural do Poder Judiciário, que, não raras vezes, enseja demora no julgamento dos processos e torna as decisões judiciais ineficazes.
Esta "busca" se encontra presente nas reformas legislativas ocorridas recentemente. Não é diferente no ramo do Direito Falimentar, uma vez que a Lei n°11.101/2005 contempla inúmeras inovações que também visam tornar mais ágil e eficaz a execução coletiva. Esta nobre intenção do legislador é facilmente identificada nos institutos da venda antecipada de bens, no novo modelo de consolidação do quadro-geral de credores, dentre outros.
Neste panorama de criação de instrumentos processuais, merece destaque a inovação trazida no artigo 114 da mencionada lei, que prevê expressamente a possibilidade de locação dos bens integrantes do ativo falimentar. Este dispositivo tem como fundamento jurídico o princípio da maximização dos ativos falimentares (artigo 75 da mesma lei), que visa justamente evitar a deterioração dos bens pertencentes à sociedade empresária em regime de insolvência e, ainda, auferir a maior quantidade possível de bens e direitos para a satisfação dos créditos habilitados.
Muito embora o princípio da maximização dos ativos já estivesse presente tacitamente no bojo do Decreto-Lei n°7.661/1945 (antiga Lei de Falência), sempre houve sérias e duras críticas aos síndicos que adotavam esta modalidade de gestão de bens, por meio de contratos locatícios.
Hoje, a nova Lei de Falência (LF) reconhece o contrato de locação como um instrumento hábil e capaz de manter a preservação dos bens arrecadados; como uma fonte de renda para a massa falida e, principalmente, como meio de conservação da cadeia de produção e circulação de riquezas.
No entanto, todo contrato celebrado após a declaração de falência deve ser realizado em prol dos interesses da coletividade de credores. Tal premissa restou expressamente reconhecida pelo legislador, porquanto a Lei de Falência outorgou ao comitê de credores a prerrogativa de autorizar ou não a celebração dos contratos envolvendo os bens arrecadados.
A prática demonstra, porém, que, não raras vezes, o comitê de credores deixa de ser constituído no âmbito dos procedimentos falimentares. Nesta hipótese, entende-se necessária à prévia análise das cláusulas contratuais pelo representante do Ministério Público e pelo juízo falimentar, para posterior formalização do contrato em definitivo.
A fim de viabilizar a utilização das locações e de outros instrumentos contratuais semelhantes no bojo de processos falimentares, a lei trouxe regras claras e específicas, que devem ser criteriosamente observadas quando da celebração destas tratativas.
A primeira limitação imposta pelo legislador refere-se à ausência do direito de preferência ao locatário/arrendatário em caso de alienação judicial dos bens arrecadados.
Muito embora a Lei de Locações (Lei n°.8245/1991) já restringisse o direito de preferência inerente ao locatário em caso de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, a ausência de um dispositivo legal sobre a matéria ocasionava calorosas discussões judiciais, as quais, consequentemente, acabavam tumultuando o regular andamento do processo falimentar.
Hoje, face o teor do §1°, artigo114, da nova LF, tal discussão perdeu objeto ante a expressa inexistência de direito de preferência ao locatário, devendo este concorrer, em igualdade de condições, com os demais interessados na aquisição dos bens integrantes do ativo falimentar.
Outra característica marcante refere-se à provisoriedade destas espécies contratuais (artigo 114, §2°, da LF/2005). Isto porque o contrato de locação (ou outros similares), formalizado após a declaração da falência, não impede que, a qualquer momento, ocorra a alienação dos bens arrecadados locados.
E mais: a ocorrência da mencionada alienação abrupta de bens não tem o condão de gerar para locatária qualquer espécie de direito a multas e/ou indenizações.
Observa-se claramente das disposições legais a intenção do legislador de proteger a coletividade de credores em detrimento dos interesses particulares do terceiro contratante, que deve assumir todos os riscos do negócio.
Tal situação somente corrobora o entendimento de que a celebração de contratos, tal como previsto no artigo 114 da nova LF, deve ser visto como instrumento hábil e eficaz à preservação dos bens arrecadados e como uma possibilidade concreta de obtenção de renda para a massa falida, sem olvidar de uma possível conservação da cadeia de produção e circulação de riquezas.
Assim, até que sobrevenha o momento oportuno para a alienação dos bens arrecadados pela massa falida, os bens móveis e imóveis serão valorizados por meio das manutenções e benfeitorias realizadas pelo locatário. Ademais, os impostos serão suportados pelos locatários, diminuindo os encargos da falida e, principalmente, será gerada uma renda em favor dos credores, os quais terão uma maior possibilidade de receber seus créditos, conforme preconizam os artigos 83 e 84 da Lei de Falência.
