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Cláusulas contratuais imprecisas, desequilíbrio na distribuição de responsabilidades e decisões administrativas tomadas sem respaldo legal têm ampliado os conflitos enfrentados por empresas instaladas em condomínios logísticos e comerciais. Em um ambiente que exige previsibilidade para garantir o funcionamento das operações, falhas na documentação jurídica têm resultado em custos inesperados, entraves operacionais e aumento expressivo de disputas judiciais.
O problema ganha relevância à medida que o modelo de ocupação condominial se expande no setor produtivo. Dados do Instituto Nacional de Condomínios e Apoio aos Condôminos (INCC) indicam que o número de condomínios no Brasil passou de 420 mil, em 2016, para mais de 520 mil em 2024, um crescimento de 23,8% em oito anos. Embora o levantamento inclua também empreendimentos residenciais, o avanço reflete diretamente no ambiente empresarial, com a multiplicação de centros logísticos, polos industriais e complexos comerciais sob gestão condominial.
Cláusulas contratuais imprecisas aumentam conflitos em condomínios empresariais
Segundo o advogado Marcelo Ciscato, sócio-fundador do Ciscato Advogados Associados, grande parte dos conflitos tem origem na falta de rigor técnico na elaboração dos documentos que regem a convivência nesses empreendimentos. “É comum que contratos, convenções e regulamentos internos sejam redigidos sem assessoria jurídica especializada, muitas vezes pelo próprio síndico, o que leva à inclusão de cláusulas genéricas ou contraditórias sobre responsabilidades, rateio de despesas e regras de funcionamento”, afirma.
Na prática, essa fragilidade abre espaço para interpretações divergentes e para a imposição de obrigações que não estavam claramente previstas no momento da contratação. O resultado são disputas entre condôminos, administradoras e empresas ocupantes, com impactos diretos na operação e no planejamento financeiro.
Crescimento dos condomínios logísticos amplia riscos jurídicos para empresas
A expansão dos condomínios empresariais trouxe ganhos de escala, infraestrutura compartilhada e redução de custos, mas também ampliou a complexidade jurídica das relações. Em centros logísticos e empreendimentos comerciais, decisões administrativas mal fundamentadas podem afetar cadeias de suprimentos inteiras, restringir horários de operação e gerar atrasos que extrapolam os limites do próprio condomínio.
De acordo com Ciscato, muitos contratos tratam as convenções e regulamentos internos como documentos acessórios, quando, na realidade, eles impõem obrigações contínuas e de longo prazo. “O foco costuma recair apenas sobre o contrato de locação ou de compra e venda, enquanto os documentos condominiais ficam à margem da análise jurídica, apesar de produzirem efeitos concretos sobre a atividade empresarial”, explica.
Gestão condominial sem respaldo legal compromete a operação das empresas
Outro fator que agrava o cenário é a profissionalização desigual da gestão condominial. Pesquisa do Datafolha para o Grupo Superlógica aponta que 46% dos síndicos atuam de forma profissional no Brasil, o que significa que uma parcela relevante ainda exerce a função sem preparo técnico adequado.
“Embora o síndico detenha poderes de gestão, suas decisões devem respeitar os limites da convenção, do regimento interno e da legislação. Medidas que alteram regras operacionais, impõem novas restrições ou aumentam custos exigem base normativa clara e, em muitos casos, aprovação em assembleia”, ressalta o advogado.
Entre as situações mais recorrentes estão a criação de normas internas após a assinatura dos contratos, a imposição de multas sem critérios objetivos e a transferência de encargos que extrapolam a responsabilidade legal das empresas ocupantes. Também há casos de contratos firmados sem a devida autorização do conselho ou sem previsão orçamentária, o que pode comprometer sua validade jurídica.
Revisão jurídica preventiva evita prejuízos e litígios em contratos de condomínio
Para o especialista, a análise jurídica preventiva é o principal instrumento para mitigar riscos. O momento ideal para revisar contratos condominiais é antes da instalação da empresa no imóvel, mas renovações, aditivos e alterações contratuais também devem passar por avaliação técnica.
“A atuação preventiva reduz significativamente a probabilidade de litígios, evita custos inesperados e garante maior estabilidade jurídica às operações.”
advogado Marcelo Ciscato, sócio-fundador do Ciscato Advogados
Em empreendimentos de grande porte, como galpões industriais e centros logísticos, contratos frágeis podem impactar não apenas a rotina operacional, mas também o valor do ativo em processos de expansão, financiamento ou venda.
A ausência de governança contratual, segundo ele, afasta investidores, dificulta negociações e expõe as empresas a passivos ocultos que poderiam ser evitados com uma estrutura documental sólida. “Contratos bem elaborados não são apenas uma formalidade, mas um elemento estratégico para a sustentabilidade do negócio”, conclui.
