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A Reforma Tributária do Consumo altera a matemática do aluguel de imóveis por temporada no Brasil. Com as Leis Complementares nºs 214/2025 e 227/26, locações residenciais de curta duração (até 90 dias), como as realizadas por meio de plataformas diversas, como Airbnb e Booking, ganham tratamento tributário específico e passam a ser equiparadas juridicamente a serviços de hospedagem, ficando sujeitas ao novo Imposto sobre Valor Agregado (IVA), composto por IBS e CBS.
A grande mudança nesta situação está na definição de contribuinte. Pela nova regra, o proprietário pessoa física que faturar acima de R$ 240 mil por ano com aluguéis e possuir mais de 3 imóveis deixará de ser tratado como pessoa física isenta de IBS/CBS e passará a ser tributado como contribuinte do IVA.
Essa novidade levantou uma dúvida recorrente entre proprietários: diante do novo cenário, vale a pena abrir uma empresa para administrar imóveis por temporada? Segundo análise da Contabilizei, maior escritório de contabilidade do Brasil, a resposta não é única e depende do perfil do proprietário, do volume de receita, da quantidade de imóveis e do modelo de contrato.
“O maior risco agora é tomar decisões com base em manchetes alarmistas. A reforma não cria uma taxação automática nem transforma todo locador em empresário. Em muitos casos, a pessoa física continua sendo o melhor caminho”, explica o sócio-diretor de contabilidade e relações institucionais da Contabilizei, Charles Gularte.
Quem realmente será impactado pela nova regra
A reforma estabelece critérios objetivos para definir quem passará a ser contribuinte do novo IVA. A pessoa física apenas será enquadrada se cumprir cumulativamente dois requisitos no ano anterior: receita anual com aluguéis acima de R$ 240 mil e mais de três imóveis distintos alugados. Há ainda a chamada regra do excesso (mesmo que a pessoa física não tenha atingido esses números no ano passado, o enquadramento pode ocorrer no ano corrente se a receita de aluguéis ultrapassar o limite de R$ 288 mil no ano - limite em 20% sobre o teto).
Quem não atingir esses critérios permanecerá fora do IVA, independentemente de alugar por temporada ou por contratos tradicionais de longo prazo, continuando sujeito apenas ao imposto de renda. “Para o pequeno proprietário, nada muda. Ele não pagará IBS nem CBS e não precisa abrir empresa por causa da reforma”, reforça Gularte.
Temporada e longa duração passam a ter tratamentos diferentes
Uma vez enquadrado como contribuinte (superando os limites de faturamento e quantidade de imóveis), o prazo do contrato definirá a tributação. Aluguéis por até 90 dias serão classificados como hotelaria, com redução de 40% sobre a alíquota do IVA. Já a locação residencial de longa duração (prazo maior do que 90 dias) entrará no regime de locação de bens imóveis, com redução de 70% e direito a um redutor social mensal na base de cálculo, por cada imóvel.
Isso significa que imóveis destinados à temporada terão, proporcionalmente, uma tributação maior do que contratos longos. Ainda assim, a carga efetiva ficará bem abaixo dos percentuais divulgados de forma alarmista no mercado. “. Com os redutores previstos em lei, a carga efetiva do IVA ao final do período de transição - 2033 - ficará entre cerca de 8% e 16%, antes mesmo de considerar créditos”, afirma o executivo.
Abrir empresa é o caminho seguro?
Diante deste novo cenário, alguns proprietários avaliam abrir um CNPJ para administrar os imóveis por aluguel. Segundo Charles, essa decisão exige uma análise personalizada. “A abertura de empresa deverá ser avaliada por um profissional - qualquer movimento precisa de um estudo para entender a viabilidade e o benefício de acordo com cada realidade”.
Para quem precisa de ajuda, a Contabilizei oferece orientação gratuita com um contador para sanar dúvidas sobre como abrir um CNPJ ou mesmo migrar de contabilidade. Os interessados deverão preencher os dados neste formulário aqui e um especialista entrará em contato. Assim as pessoas têm o apoio necessário para tomar decisões mais seguras.
O que o proprietário precisa fazer agora
Em 2026, o impacto financeiro da reforma ainda será limitado. O ano foi desenhado como fase de testes, com alíquotas reduzidas (0,9% de CBS e 0,1% de IBS) e foco na adaptação dos sistemas. O recolhimento efetivo do novo imposto começa gradualmente a partir de 2027, com a extinção do PIS e COFINS e chegada da CBS integralmente.
Até lá, a recomendação é clara: simular cenários. “A conta certa envolve comparar a manutenção dos imóveis na pessoa física (verificando se ultrapassa o teto de isenção de R$ 240 mil e 3 imóveis), contra a abertura de pessoa jurídica. Quem decide sem simulação corre o risco de pagar mais imposto do que deveria”, conclui Gularte.
