Casa própria está "mais próxima" do brasileiro

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Nunca foi tão fácil financiar um imóvel no Brasil. O acesso a um empréstimo desse tipo nos bancos está menos restrito: prazos estendidos para 20 anos, valores maiores de financiamento e maior possibilidade de comprometimento de renda. Hoje, o comprador tem cerca do dobro da capacidade de adquirir um imóvel que há dez anos – ainda que não tenha tido aumento de salário.

"É o efeito Casas Bahia", aponta João Crestana, presidente em exercício do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP). "Com juros menores e prazos maiores, há muito mais pessoas em condições de comprar um imóvel", resume. "A estabilidade econômica 'tira' o medo do consumidor de se endividar a longo prazo".

A comparação é justa: a rede varejista Casas Bahia apostou no crédito aos consumidores para expandir suas vendas entre as classes C e D. Como resultado, só em 2006 foram feitas 15,2 milhões de compras financiadas em lojas da rede, e as compras a prazo chegaram a 60% de seu faturamento.

A fartura tem um motivo: o volume de dinheiro nos caixas dos bancos disponíveis para os financiamentos. Em 2006, pela primeira vez na história, os bancos ofereceram mais dinheiro para a casa própria do que o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Foram R$ 9,5 bilhões, contra R$ 3,7 bilhões disponíveis no FGTS (destinados a famílias com renda de até R$ 4.900 e imóveis avaliados entre R$ 72 mil e R$ 80 mil.). Este ano, a cifra será maior ainda: R$ 11 bilhões.

A estimativa é do diretor geral da Associação Brasileira de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Osvaldo Correa Fonseca. Pelas contas da Abecip, esse dinheiro deve financiar a compra de cerca de 150 mil imóveis – o que fará de 2007 o melhor ano para o financiamento imobiliário desde 1998, quando o sistema financiou 181.834 imóveis com recursos da poupança.

Renascimento

No marasmo desde os anos 90, o mercado de financiamento imobiliário começou a respirar de novo no início desta década, quando os recursos da poupança voltaram a ser direcionados ao setor. No mesmo período, o início da queda das taxas de juros tornou esse mercado interessante para os bancos estrangeiros e abriu a torneira dos recursos.

Em 2004, a Lei 10.931 redefiniu as relações entre as instituições financeiras e mutuários, dando mais segurança aos dois lados. "Com isso, o financiamento deixou de ser uma obrigação para os bancos e passou a ser um bom negócio", diz Fonseca.

O 'golpe final' no marasmo veio em setembro do ano passado, quando o governo lançou um pacote de estímulo à habitação e abriu caminho para o surgimento de planos de financiamento com parcelas fixas - o que permite ao comprador do imóvel saber desde o começo o quanto vai pagar até o fim do contrato.

Até então, o parcelamento das operações de crédito imobiliário pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) era calculado pela TR - índice que corrige os depósitos de poupança - acrescida de até 12% ao ano.

Cuidados

O consultor financeiro Claudio Boriola, no entanto, recomenda cuidado a quem pensa em adquirir um financiamento: "Antes do plano real, tínhamos necessidade de gastar rápido. Hoje, já não vejo no mesmo sentido". De acordo com ele, o futuro comprador deve verificar se não compensa investir o dinheiro até que seja possível comprar o imóvel à vista.

Para Boriola, as taxas de juros continuam exorbitantes. "As parcelas podem ser pequenas, mas taxas de juros são altíssimas para uma moeda forte como o real", justifica.

Classe média

O Brasil tem hoje um déficit de quase 7 milhões de unidades habitacionais – a imensa maioria para famílias com renda de até três salários mínimos. O grande volume de recursos de financiamento, no entanto, não é direcionado para esse segmento.

A média de valor dos imóveis financiados com recursos de poupança é de R$ 100 mil – ou seja, são voltados à classe média. Segundo dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), as unidades com dois dormitórios representam a maior parte das vendas: em janeiro, foram 38,1% do total na região metropolitana de São Paulo.

Bolha

A despeito dos temores, as entidades afirmam que o mercado imobiliário não vive uma bolha e não corre o risco de estourar. Segundo Crestana, o crescimento registrado nos últimos anos é gradual e consistente. "O mercado está retomando um espaço que estava perdido", afirma.

E há espaço para continuar crescendo. No ano passado, só 35% dos imóveis usados vendidos foram financiados. Para imóveis novos, essa proporção não chegou a 30%.