Cláusulas de raio são aquelas constantes, na grande maioria das vezes, em contratos de shopping centers nos quais o lojista/locatário se obriga a não exercer atividade similar à praticada no respectivo shopping em outro estabelecimento situado em determinado raio de distância daquele imóvel. Essa cláusula busca preservar o potencial dos lojistas em atrair público para o shopping.
As primeiras cláusulas de raio surgiram nos Estados Unidos, na época da Grande Depressão, nos anos 30, quando proprietários de imóveis passaram a aceitar o pagamento de aluguéis calculados com base no porcentual do faturamento dos locatários, como forma de reduzir as despesas fixas do comerciante em dificuldades e promover as locações. Para evitar que o comerciante/locatário abrisse uma loja idêntica nos arredores, pagando valor fixo de aluguel, concentrando neste novo imóvel a maior parte do seu faturamento e consequentemente diminuindo o repasse do montante do aluguel balizado em porcentual, instituiu-se a cláusula de raio.
Entretanto, a evolução histórica fez esse conceito ser aplicado em outras frentes, especificamente após o surgimento dos shopping centers, na década de 50, também nos Estados Unidos. Contudo, o espeque não limitou-se ao valor da locação, mas também a outras questões de interesse dos lojistas e empreendedores.
Essa cláusula de não concorrência causa prejuízos aos consumidores, ou atenta contra a ordem econômica?
Comumente, a remuneração das locações em shoppings consubstancia-se no aluguel mínimo e no aluguel porcentual. Aquele é previamente estabelecido entre as partes, podendo-se dizer que é relativo à locação do espaço. Já o aluguel porcentual é variável, com base no faturamento, ou seja, o empreendedor participa do êxito do lojista, em vista das vantagens e serviços oferecidos. Para controle desse valor o empreendedor é autorizado a ter acesso aos números contábeis do locatário. Essa participação no faturamento dos lojistas mantém alinhados os interesses tanto dos empreendedores quanto dos locatários.
A cláusula de raio é estabelecida para manter o sucesso do negócio como um todo. Estudos indicam que o shopping exerce especial atração em consumidores localizados a uma distância de 15 minutos de carro, em condições de tráfego normais ou a cerca de dois a três quilômetros do local. Por este motivo, e para preservar o potencial que cada lojista tem de atrair clientela, há disposição contratual na qual o lojista/locatário compromete-se a não abrir uma loja nas imediações ou perímetro do shopping no qual já se encontra instalado. Busca-se, assim, o estímulo à concorrência interna.
Justifica-se tal cláusula, também, como uma forma de cooperação, um dever de abstenção atinente a todos os parceiros no empreendimento. Abstenção à concorrência. É o comprometimento de um lojista em não promover a competição contra o empreendimento do qual faz parte: a autoconcorrência. Ao instalar-se em dois shoppings próximos, determinada loja deixa de ser fator decisivo de escolha pelo consumidor que decide a qual empreendimento irá. Sua presença não influenciará na opção, tornando-se neutra, o que vai contra os interesses dos outros lojistas.
Entretanto, esta cláusula de não concorrência dá margem a dúvidas e questionamentos. Sua aplicação causa prejuízos aos consumidores, ou atenta contra a ordem econômica? Acredita-se que não. Atualmente há mais de 500 shopping centers no Brasil, sendo evidente o aceite da população por essa forma de empreendimento. Os números bem demonstram a opção dos consumidores, seja em decorrência da comodidade, segurança ou leque de opções em um mesmo local. Ademais, inexiste vedação à liberdade de empreender, livre concorrência ou restrição ao comércio.
Não há motivos, portanto, que inclinem à conclusão de que as cláusulas de raio nos contratos de shoppings atentem contra normas de proteção aos consumidores ou justifiquem infração à ordem econômica. Inexiste prejuízo aos consumidores.
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