Dúvidas sobre lei de locações

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Embora já razoavelmente divulgada, as alterações que a Lei de Locações sofreu em dezembro último, confunde o leigo em alguns pontos, entrelaçada nos Códigos Civil e Processo Civil, afora a própria legislação anterior.

A responsabilidade do fiador é uma das questões corriqueiramente levantadas. Deixamos de historiar aqui as confusões ocorridas nos tribunais com decisões as mais controvertidas sobre o alcance da fiança. Limitamo-nos a esclarecer que o novo texto em sua regra geral manda reconhecer que a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que prorrogada a locação por prazo indeterminado. Isto é uma circunstância muito comum no mercado, consequente da confiança que o bom inquilino inspira e que, deixando o locador de exigir a renovação por escrito, se eterniza por força da prorrogação tácita ou verbal. Como fugir disso? Também estão na lei os caminhos da desoneração, o primeiro deles, fazer constar do contrato afiançado que a garantia é prestada somente durante a vigência contratual.

Seria injusto que a fiança se eternizasse por força da regra geral. Vem em socorro do fiador a letra do Art.40 em seu inciso X, que permite ao garantidor fazer uma notificação ao locador depois de decorrido o prazo do contrato, isto é, já no período da prorrogação da locação, declarando sua intenção de liberar-se da obrigação. O diploma legal é tão cuidadoso, que nesta hipótese manda perdurar a garantia por 120 dias contados da notificação ao locador. Tempo suficiente para substituição do fiador por outro. Na prática, porém, dificilmente será conseguido outro para prazo indeterminado, o que não impede seja a fiança contratada por tempo que as partes acertem entre si.

Outra consequência do término da fiança e a impossibilidade do locatário indicar novo fiador, é o fim da locação (o Parágrafo Único do art. 40 impõe a pena de "desfazimento da locação"), pois o locador fica a descoberto de garantidor. Numa situação como essa, o locador pode propor ação de despejo, pedindo ao julgador que conceda-lhe ordem liminar para que o inquilino desocupe o imóvel em 15 dias. Para tanto, o dono do imóvel deverá prestar caução de três meses de aluguel. A que se destina a caução ? Prestada naquele procedimento judicial, sua finalidade é cobrir eventuais prejuízos que o inquilino despejado comprove e que efetivamente podem ser decorrentes dos efeitos da desocupação.

Um alerta aos nossos caros leitores: quando mencionamos aqui e ali artigos da legislação, referimo-nos às alterações que a Lei n.º 12.112/09 introduziu na Lei 8.245/91 "lei do inquilinato".

Outro aspecto que sucintamente cabe no espaço da nossa coluna, é o da abrangência das ditas liminares para despejo. Como novidade, elas cabem também quando o Poder Público exige reparações urgentes no imóvel que não são factíveis com a permanência do inquilino. Já no caso de locação que não seja para fins residenciais – portanto, locação para comércio, indústria, serviços, etc. – desde que cumprido o rito de notificar o inquilino e iniciar a ação em até 30 dias posteriores, poderá ser obtida a liminar. E de como é óbvio, liminar na falta de pagamento de alugueres, desde que o contrato de locação não contenha qualquer das garantias previstas no art. 37, podendo ser revogada mediante a "purgação da mora", ou seja: o inquilino pagar o que deve, com os acréscimos contratuais de multas e juros.

Voltaremos à matéria que diuturnamente tumultuam as relações dos proprietários e inquilinos.

Geroldo Augusto Hauer, sócio fundador de G.A.Hauer & Advogados Associados. e-mail:geroldo@gahauer.com.br