Aqueles que firmam compromisso de compra e venda de imóveis e pagam o valor de forma parcelada, muitas vezes não atentam à clausula referente à possibilidade de desistência da compra (distrato) e o valor que será restituído pelo vendedor acerca do montante já liquidado.
Em geral esta cláusula tem se mostrado bastante abusiva no seu efeito, tendo em vista que não obriga a restituição de nada do valor pago ou devolução de valor ínfimo das parcelas. Assim, o promitente-comprador que, por motivos muitas vezes alheios a sua vontade, não puder mais honrar com o compromisso assumido ainda sai com um enorme prejuízo ao desistir do negócio.
Diante da abusividade apontada, em recente julgamento, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) houve por bem decidir que tais cláusulas de distrato devem seguir um parâmetro de razoabilidade.
No caso julgado, os compradores ajuizaram uma demanda requerendo a nulidade da cláusula e a elevação do valor restituído em virtude da rescisão do contrato. Do valor que os autores haviam pago, a construtora ré no processo restituiu apenas 1/3 sob o valor total, demonstrando uma grande perda aos autores da ação.
Diante da incapacidade econômica dos compradores para suportar o pagamento das parcelas o Tribunal de Justiça de Pernambuco manteve a sentença que decidiu pela restituição integral do valor, com abatimento de apenas 15% do valor total, correspondente aos serviços prestados pela construtora. A construtora inconformada, recorreu da decisão ao STJ porém não obteve êxito, tendo a decisão do TJPE sendo mantida.
Isto porque, o relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão, entendeu que as cláusulas de distrato além de abusivas são ilegais, pois ferem norma prevista no Código de Defesa do Consumidor, de forma que seus artigos 51 e 53 reprimem a cláusula de decaimento que gera a retenção do valor total ou substancial das parcelas pagas, pois caracterizam vantagem excessiva do vendedor.
Assegurou, ainda, que deve existir a retenção de valor pela desistência do negócio, todavia, esse valor deve servir apenas para indenizar os prejuízos suportados pelo vendedor. Ressaltando que: "Não obstante, é justo e razoável admitir-se a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador".
Este julgamento demonstra que o entendimento majoritário da Corte é que a retenção de percentual justo varia entre 10% e 25%, com finalidade única e exclusivamente para cobrir as despesas administrativas, nunca com um caráter punitivo pela rescisão do contrato.
Para dar suporte à decisão, citou vários precedentes inclusive entendimento sedimentado da Segunda Seção no sentido da possibilidade de resilição (modo de extinção dos contratos por vontade de um ou dos dois contratantes) do compromisso de compra e venda diante da incapacidade econômica do comprador.
Com esse precedente os consumidores detêm um instrumento para fazer valer seus direitos e poderão impugnar a cláusula de distrato já no ato da assinatura ou no caso de optarem em desfazer determinado compromisso de compra e venda de imóveis.
(Colaboração: Bruna Mozzatto Borges, G. A. Hauer Advogados Associados - geroldo@gahauer.com.br)
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